서울북부지방법원 2025타경13545. 강북구 수유동 어반빌리움수유 6층 611호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석은 단순한 “말소기준권리 이후 전부 소멸” 구조로 끝나지 않습니다. 민나래의 전입일은 2022.02.25, 확정일자는 2022.02.10으로 말소기준인 2023.02.02 압류보다 앞서기 때문에 원래는 대항력 있는 임차권입니다.

현재 최저가 129,280,000원에서 집행비용 2,609,920원을 제외하면 민나래에게 126,670,080원이 배당되고, 보증금 중 38,329,920원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 하지만 2026.02.25자로 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출돼, 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 핵심은 선순위 임차인 확약

말소기준은 2023.02.02 도봉세무서장의 압류입니다. 이후 우리은행·김병권· 서민금융진흥원 가압류, 서인천세무서 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 민나래는 임차권등기 접수일이 2024.03.29로 기준권리 이후여도, 전입과 확정일자가 기준권리보다 앞서 원래 대항력을 갖습니다. 따라서 이 사건은 임차권등기 순위만 볼 것이 아니라 확약서까지 함께 봐야 하는 사건입니다.

② 임차인·점유 분석

사람 기준 실제 임차인·점유자는 민나래와 챠오한(QIAO HAN) 2명입니다. ‘시보증’은 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 항목이므로 실제 임차인 수나 보증금 합계에 별도로 더하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가 202,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 129,280,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자 류기석의 등기상 거래가액은 199,000,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최신 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

확약을 반영하면 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 129,280,000원입니다. 반대로 확약의 유효성이나 임차권등기 말소 이행이 확인되지 않는다면 룰상 인수액 38,329,920원이 더해지는 구조입니다. 따라서 가격 판단의 전제는 “확약서 존재”가 아니라 확약 원본과 말소 이행 가능성 확인입니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 민나래의 우선변제 배당으로 소진됩니다. 민나래의 미배당액 38,329,920원은 확약 미반영 시 매수인 인수 가능액이나, 제출된 확약에 따라 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수유역(4호선) 남서측 인근입니다. 노변에는 업무시설·오피스텔·근린생활시설이 있고, 후면에는 숙박시설과 도시형생활주택이 혼재한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 6층이며 위생·급배수·개별난방·승강기· 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 35m, 서측 약 5m 도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 현장확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상황은 건축물대장 현황도와 외부관찰 등을 기준으로 작성됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.25자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소동의 문구와 제출 주체를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 민나래 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지와 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
• 챠오한 계약관계. 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복신고. ‘시보증’은 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 말고 대위·승계 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이 일치하지 않으므로 건축물대장, 집합건축물대장, 현황을 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.02.28 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 현재 점유자가 확인되므로 인도명령과 명도 협의 가능성을 입찰비용에 반영해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약으로 실질 0원”

등기와 배당표만 보면 민나래의 보증금 165,000,000원 중 38,329,920원이 남아 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 임차인 물건입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 커지므로 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 구조입니다.

다만 이 사건에는 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 그 확약을 정상적으로 반영하면 민나래 관련 인수액은 실질 0원이고, 현재 최저가 129,280,000원이 권리 반영 실질취득액이 됩니다. 남는 과제는 확약 원본·말소 이행, 챠오한의 실제 계약관계, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 대조, 그리고 최신 시세 확인입니다. 권리는 확약 확인 시 합격, 가격은 실거래 검증 전까지 보류. 이것이 이 물건의 핵심입니다.

* 실질 인수 0원은 2026.02.25자 확약서가 유효하고 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약정대로 이행된다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차 룰상 인수액은 38,329,920원입니다.