서울북부지방법원 2025타경13554. 성북구 정릉동 천우네오젠 4층 402호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 감정가는 210,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 134,400,000원, 감정가의 64%입니다. 표면적인 할인율만 보면 커 보이지만, 이 사건은 권리구조상 최저가보다 선순위 대항력 임차보증금을 먼저 봐야 합니다.
임차인 박성진은 2019.05.02 전입신고 및 확정일자를 갖추고 2019.05.23 점유를 시작했습니다. 말소기준인 성동구 압류는 2025.05.29이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 이후 2025.09.01 임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서는 보증금 202,650,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 4층 402호 · 도로명 서울특별시 성북구 서경로9가길 3-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 6층 건물 내 4층 402호 |
| 전용면적 | 29.1㎡ |
| 소유자 | 여재용 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성진 / 202,650,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 | 2018.12.05 |
| 단지 규모 | 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부에는 과거 홍성일 근저당권 19,500,000원과 박종세 근저당권 45,000,000원이 있었지만 각각 2021.05.21과 2021.10.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2025.05.29 성동구 압류입니다. 문제는 박성진의 전입·확정일자가 2019.05.02이고 점유개시도 2019.05.23이라는 점입니다. 따라서 2025.09.01에 등기된 주택임차권 자체가 매각으로 정리되더라도, 그보다 앞서 취득한 대항력에 기한 미변제 보증금 반환채권은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 | 현 회차 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성진 대항력 有 우선변제 승계 없음 | 제4층 제402호 전부 주거(임차권등기) | 202,650,000원 | 전입 2019.05.02 확정 2019.05.02 · 변경 2021.05.20 점유 2019.05.23 | 배당요구 있음 임차권등기 2025.09.01 | 70,931,600원 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금은 없습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 또한 신청채권자와 임차권자가 모두 박성진으로 동일합니다. 제공된 조사사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 경고가 있으므로 관계는 원본 서류로 확인해야 하지만, 현 매각물건명세서가 대항력과 보증금 잔액 인수를 명시하는 이상 입찰 판단에서는 인수 위험이 존재하는 것으로 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 1.344억이 아니라 실질취득 2.0265억 수준
천우네오젠 전용 29.1㎡의 확인된 최근 거래는 2025.10, 5층 176,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 176,000,000원입니다. 현재 최저가 134,400,000원만 놓고 보면 최근 거래의 76.4%지만, 이 사건에서는 이 비교가 실질적인 가격판단 기준이 될 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 210,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 134,400,000원 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 최근 실거래 | 176,000,000원 | 2025.10 · 전용 29.1㎡ · 5층 |
| 대항력 보증금 | 202,650,000원 | 실질취득 판단의 핵심 기준 |
| 현 회차 미배당 | 70,931,600원 | 배당표상 매수인 인수 대상 잔액 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 늘어나는 구조입니다. 따라서 실질취득은 보증금 202,650,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 최근 거래 176,000,000원과 비교하면 약 115.1% 수준으로, 최저가가 76.4%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 박성진 | 202,650,000원 | 131,718,400원 |
| 미배당 | - | 70,931,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 다만 매각물건명세서가 박성진의 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하므로, 현재 회차에서 확인되는 70,931,600원 미배당액을 인수 위험에서 제외해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 박성진 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 70,931,600원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 97,435,280원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 86,016,000원 | 84,067,712원 | 118,582,288원 |
유찰이 진행될수록 법원에 내는 매각대금은 134,400,000원 → 107,520,000원 → 86,016,000원으로 내려가지만, 박성진에게 배당되지 못하는 금액은 70,931,600원 → 97,435,280원 → 118,582,288원으로 반대로 증가합니다. 이것이 대항력 인수형 경매에서 “최저가 하락 = 총취득비용 하락”이 성립하지 않는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 천우네오젠은 총 20세대입니다.
- 입지. 서울특별시 성북구 정릉동 길원초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 정릉역이 있습니다.
- 건물. 2018.12.05 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물이며 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 있으며 지정기간 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 환금성. 천우네오젠 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.4회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 134,400,000원이 아닌 대항력 보증금 202,650,000원 수준을 가격 판단의 기준으로 잡아야 합니다.
- 미배당 잔액. 현재 배당표상 70,931,600원이 미배당됩니다. 매각물건명세서는 전액 변제되지 않은 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
- 최근 거래 비교. 전용 29.1㎡ 최근 거래는 176,000,000원입니다. 실질취득 기준은 이 금액보다 높습니다.
- 신청채권자와 임차인 동일. 박성진이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 관계인 여부와 임대차 원인·보증금 증액 내역을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 임대차 변경. 등기에는 최초 보증금 193,000,000원, 변경 후 202,650,000원과 2021.05.20 변경계약 및 확정일자가 기재돼 있습니다.
- 명도. 임차권등기 및 대항력 있는 임차인의 보증금 정산과 인도 시점을 함께 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정내용이 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차계약 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.344억짜리 경매”가 아니다
이 사건의 표면 가격은 134,400,000원입니다. 감정가 210,000,000원보다 36% 내려온 숫자만 보면 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 박성진의 전입·확정일자와 점유는 말소기준보다 앞서 있고, 매각물건명세서는 보증금 202,650,000원의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있습니다.
현재 회차에서만 배당표상 미배당액이 70,931,600원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 미배당액은 그만큼 커집니다. 그래서 이 물건은 최저가가 아니라 보증금 202,650,000원 수준의 실질취득가로 시세와 비교해야 합니다. 최근 전용 29.1㎡ 거래 176,000,000원보다 높은 만큼 가격 메리트는 없고, 선순위 임차인 인수와 관계인 확인까지 필요한 고위험 구조입니다. 표면 최저가는 할인, 실질취득은 시세 이상. 이 차이를 놓치지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
