서울북부지방법원 2025타경13565. 중랑구 면목동 ‘킴스빌’ 비동 3층 302호, 전용 25.68㎡의 다세대주택입니다. 감정가 322,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 206,080,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 280,500,000원의 73.5% 수준이라 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선행 대항력 임차인입니다.
김수환은 2020.06.10 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.06.28 국민건강보험공단 압류이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 빠릅니다. 2024.06.25에는 주택임차권등기도 마쳤고, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 부분이 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다. 현재 예상배당에서는 임차인에게 지급되는 금액이 0원, 매수인이 떠안을 금액이 190,000,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 158-48 킴스빌 비동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 25.68㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2018.11.29 |
| 소유자 | 정귀남 지분 2분의 1 · 주식회사킴스종합건설 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 206,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수환 / 199,500,000원 |
| 말소기준 | 2023.06.28 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸해도 임차인은 남는다
말소기준인 2023.06.28 국민건강보험공단 압류 이후 설정된 오투저축은행 가압류, 중랑구·국 압류, 강제경매개시결정, 김경미·김수영 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김수환의 임차권은 등기일이 2024.06.25라는 이유만으로 후순위로 보면 안 됩니다. 실제 주민등록·점유개시일이 2020.06.10으로 말소기준보다 먼저이기 때문에 대항력이 인정된 임차인입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수환 | 제3층 제302호 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 대항력 有 2020.06.10 주민등록·점유 | 우선변제 無 예상배당표 기준 | 승계 190,000,000원 예상배당 0원 |
보증기관이 임차보증금을 대위·승계해 중복 신고한 구조는 아니며, 분석상 실제 임차인은 김수환 1명입니다.
② 시세 비교 — 최저가 73.5%가 아니라 실질취득 141.2%
킴스빌은 27세대, 2018.11.29 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 25.68㎡ 전후 실거래는 총 4건이 확인되며, 전체 평균 245,250,000원에는 2022년의 200,000,000원·220,000,000원 거래가 함께 섞여 있습니다. 가격 판단은 오래된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 280,500,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 25.68㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2024.06 | 25.68㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.10 | 25.00㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 25.68㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 245,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.68㎡ | 2건 | 280,500,000원 |
최근 거래 흐름은 과거 거래군 대비 33.6% 높은 수준입니다. 현재 최저가 206,080,000원만 떼어 보면 최근 12개월 평균의 73.5%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 김수환 보증금 인수 190,000,000원을 더한 실질취득은 396,080,000원. 최근 12개월 평균보다 41.2% 높고, 최신 거래 320,000,000원보다도 23.8% 높습니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰돼 싸졌다”가 아니라 “유찰로 내려간 금액보다 임차인 인수가 더 큰 문제”인 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,685,120원 |
| 인수 · 임차인 김수환 보증금 | 190,000,000원 | 0원 · 인수 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오투저축은행 | 2,010,000,000원 | 202,394,880원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오투저축은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김수환 | 199,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김경미 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김수영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구총액 2,809,500,000원 중 예상배당은 202,394,880원이고, 미배당은 2,607,105,120원입니다. 임차인 보증금 190,000,000원은 매각대금 배분에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목5동주민센터 남동측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 사가정역·면목역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 302호로, 사용승인일은 2018.11.29입니다. 승강기와 주차장, 기본 위생·급배수·난방설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부구획·이용상황을 직접 확인하지 못해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성됐습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 동일로92길, 동측으로 폭 약 6미터의 사가정로37길에 접합니다.
- 규제·정비. 제2종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역과 소규모주택정비사업 사업시행구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역도 용도·대상자·기간별로 지정돼 있습니다.
- 환금성. 킴스빌은 27세대이고 확인된 동일 면적권 실거래는 4건, 최근 12개월 표본은 2건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%여서 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 206,080,000원이 아니라 인수 190,000,000원을 포함한 396,080,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 금액 재확인. 임차권등기에는 190,000,000원과 199,500,000원 기재가 함께 있으므로 실제 잔존 보증금과 낙찰 후 승계액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력·배당 순위 원본 대조. 김수환의 주민등록·점유일은 2020.06.10, 말소기준은 2023.06.28입니다. 예상배당상 김수환 배당은 0원으로 계산돼 있으므로 매각물건명세서와 배당순위를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 동일인 확인. 김수환이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타나는 관계와 199,500,000원 청구의 원인을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 선순위 배당과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 폐문부재·비협조로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부구획과 상태를 확인해야 합니다.
- 정비사업·토지거래 규제 확인. 소규모주택정비사업 시행구역과 토지거래계약 허가구역 지정이 있으므로 현재 적용 범위와 절차를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “3.96억 실질취득”을 보라
이 사건은 감정가 322,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 206,080,000원까지 내려온 전형적인 ‘할인 착시’ 물건입니다. 말소기준 뒤의 압류·가압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 2020.06.10부터 대항력을 갖춘 김수환의 보증금이 남습니다. 현재 예상배당에서는 임차인에게 지급되는 금액이 0원이고 190,000,000원을 매수인이 인수합니다.
결국 현재 회차의 판단 기준은 최저가 206,080,000원이 아니라 실질취득 396,080,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 280,500,000원의 141.2%, 최신 거래 320,000,000원의 123.8%입니다. 다세대 27세대 규모, 2회 유찰, 임차인·신청채권자 동일인 확인 문제까지 겹칩니다. 최저가만 보면 싸지만, 인수까지 보면 시세보다 비쌉니다. 이 사건은 권리관계와 실질 취득비용을 모두 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 할 D등급 고위험형입니다.
