서울북부지방법원 2025타경13583. 도봉구 창동 도봉로 596에 있는 더프라우드창동1동 제2층 제201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부에는 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나 실제 이용상태는 오피스텔로 추정됩니다. 201호에는 김혜리가 주거 용도로 점유 중인 것으로 조사됐지만 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않았습니다.
가격만 보면 감정가 616,000,000원에서 두 차례 유찰되어 394,240,000원까지 내려왔습니다. 감정가보다 221,760,000원 낮은 가격입니다. 다만 현재 가격의 저렴함을 판단할 동일 용도 실거래 시세는 확인되지 않으며, 공부상 근린생활시설과 실제 오피스텔 추정 이용의 차이도 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 이 물건은 할인율보다 임차관계와 실제 용도 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13583 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 도봉로 596 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 · 오피스텔로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 14층 · 2024.04.04 사용승인 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 이전 거래 | 김영은 · 2025.02.21 매매 · 거래가액 606,390,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 394,240,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 채권자 / 신청채권 | 인천수산업협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 신탁과 담보권의 연결관계 확인 필요
등기 흐름은 2024년 신영부동산신탁 명의의 신탁에서 시작해, 2025.03.19 주식회사지에이치디앤씨로 신탁재산이 귀속된 뒤 김영은에게 매매로 이전되고, 같은 날 다시 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁된 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁입니다.
인천수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권은 등기 자료에서 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 반면 2026.01.23에는 해당 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 남아 있습니다. 경매신청채권자·말소된 근저당·근저당권 이전등기의 연결관계가 단순하지 않으므로, 원본 등기부와 신탁원부, 경매신청 근거서류를 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜리 | 201호 | 주거 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
김혜리는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 주거 점유 사실은 확인되지만 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격과 회차 — 64% 할인, 시세 판단은 보류
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 계산상 인수 | 회차별 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 394,240,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 315,392,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 252,313,600원 | 0원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 다음 회차 가격은 315,392,000원, 그다음 회차는 252,313,600원으로 계산되어 있습니다. 그러나 동일 용도 실거래 시세와 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 유찰 횟수와 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 394,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,319,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 387,920,640원 |
배당 계산에는 채권자 배당과 임차보증금 배당이 반영되지 않았으며, 신청채권 10,000,000원도 배당액 0원·미변제 상태로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 확정 배당표로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가인초등학교 남서측 인근, 도봉로 주변 음식점·카페·병원 등 근린생활시설과 공동주택이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 인근 도봉로변에 버스정류장이 있으며, 북서측 약 40미터 도로와 남서측 약 7~8미터 도로에 접합니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설이나 실제 이용은 오피스텔로 추정됩니다. 내부는 폐문·시건장치 등으로 정확히 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물로, 사용승인일은 2024.04.04입니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지이며 업무시설·오피스텔·근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 6,869,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 주거 점유 중이지만 공부상 근린생활시설이므로 일반 아파트나 주거용 오피스텔과 대출·세금·매수층이 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 열람. 김혜리의 최초 전입신고일을 확인해 경매개시결정 및 선행 권리보다 빠른지 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서·매각물건명세서 보완자료·배당요구 여부를 통해 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁의 신탁원부 제2025-55622호에서 위탁자·수익자·처분권한·임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 담보권 원본 대조. 인천수산업협동조합 근저당의 말소 여부와 수협엔피엘대부주식회사 이전등기의 효력을 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설과 실제 오피스텔 추정 이용이 적법한지 건축물대장·현장·관리규약을 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 구조·설비·하자·불법 개조 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 조사. 같은 건물의 제2종근린생활시설 거래와 임대료를 기준으로 수익성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 616,000,000원에서 두 차례 유찰되어 394,240,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭은 분명 큽니다. 하지만 201호를 주거로 점유하는 김혜리의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않았고, 공부상 용도 역시 일반 주거용이 아닌 제2종근린생활시설입니다.
여기에 신탁원부 확인, 말소 표시된 인천수산업협동조합 근저당과 이후 수협엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계까지 남아 있습니다. 배당표상 인수 0원은 미상 임차보증금이 반영되지 않은 계산값일 뿐입니다. 따라서 결론은 가격은 관심, 권리는 보류입니다. 임차보증금과 대항력, 신탁·담보권 구조가 확인된 뒤에야 실질취득비용과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
