서울북부지방법원 2025타경13601. 서울 중랑구 망우동 경일리치빌 4층 402호 다세대 물건입니다. 소유자 추교준은 2017년 4월 24일 매매를 원인으로 2017년 5월 26일 155,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 45,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 하나은행 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 디비저축은행 근저당과 케이비국민카드·우리금융캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 미배당액 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13601 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 520-22 경일리치빌 4층 402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 용마산로99길 31-11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·주방·욕실·현관 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 2012.07.24 사용승인 |
| 소유자 | 추교준 · 2017.05.26 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 132,096,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 2017년 하나은행 근저당이 기준
말소기준은 2017.05.26 하나은행 근저당권 45,100,000원입니다. 이후 2021.08.11 디비저축은행 근저당권 136,800,000원, 2024년의 카드·캐피탈 가압류, 2025.11.10 디비저축은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 132,096,000원 vs 최근 거래 245,000,000원
경일리치빌의 시장 비교 자료에서 확인되는 최근 거래는 2025.09의 245,000,000원 1건입니다. 해당 거래는 28.36㎡·5층이고, 시장 비교 대상 면적은 29.62㎡로 면적 매칭이 확인되어 있습니다. 최근 12개월 평균도 거래가 1건이어서 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.36㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득 기준금액은 132,096,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 245,000,000원의 53.9%입니다. 감정가 258,000,000원보다도 크게 낮아졌습니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이므로 이 한 건만으로 402호의 적정가를 단정하기에는 표본이 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,649,344원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 45,100,000원 | 45,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디비저축은행 | 136,800,000원 | 84,346,656원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,571,239원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 34,418,288원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 233,889,527원 중 129,446,656원이 배당되고 104,442,871원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 132,096,000원 | 129,446,656원 | 104,442,871원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 105,676,800원 | 103,397,325원 | 130,492,202원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 84,541,440원 | 82,619,694원 | 151,269,833원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 디비저축은행을 포함한 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서 신청채권액 114,000,000원에 대해 신청채권자 배당액은 84,346,656원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜원여자중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택과 단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 및 서측 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2012.07.24 사용승인된 다세대로 방2·주방·욕실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 승강기, 상하수도, 위생설비, 도시가스보일러 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 북서측 3~4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 3,508,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 경일리치빌은 총 11세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 가격 할인과 별개로 소규모 다세대의 매수층을 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.05.26 하나은행 근저당권이 말소기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 가격 표본 한계. 최근 실거래는 245,000,000원 1건뿐입니다. 한 건의 거래가를 해당 호수의 확정 시세로 보지 말고 내부 상태와 개별 조건을 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 51%까지 내려왔는데도 3회 유찰됐으므로 현장 상태, 점유, 접근성, 매수수요 등 가격 외 원인을 점검하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 각종 규제의 적용 대상과 기간을 입찰 시점 기준으로 확인하세요.
- 관리·체납 확인. 관리비 및 공용부분 체납 여부와 미납금의 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인은 크고, 인수는 0원… 남은 질문은 왜 3번 유찰됐나”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 소멸하고, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 258,000,000원에서 3회 유찰돼 132,096,000원까지 내려왔고, 최근 확인 실거래 245,000,000원 대비 53.9% 수준입니다.
다만 시장 비교 거래가 1건뿐이고 경일리치빌 자체가 11세대 다세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 큰 할인폭만으로 환금성과 적정가를 단정하면 안 되는 물건입니다. 현 시점의 핵심은 권리보다 3회 유찰의 원인과 실제 매수수요를 현장에서 확인하는 것입니다.
