서울북부지방법원 2025타경13700. 도봉구 창동 스타파크 4층 402호, 전용 27.82㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 안부남의 임차보증금은 295,000,000원, 전입일은 2022.08.26, 확정일자는 2022.07.12이며, 말소기준으로 계산된 2025.11.19 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에 특별매각조건이 붙었습니다. 신청채권자 및 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있습니다. 이 조건을 반영하면 자동 배당 계산상 미배당액이 발생하더라도 그 금액을 매수인이 승계하는 구조가 아니므로, 본 리포트의 가격 비교와 실질취득 계산은 인수 0원*을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-125 스타파크 제4층 제402호 · 도봉로134길 21 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 전용 27.82㎡ · 8층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.10.26 |
| 소유자 | 강정은 · 2022.08.26 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 189,440,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별조건이 핵심
말소기준은 2025.11.19 강제경매개시결정입니다. 안부남은 2022.08.26 전입·점유를 시작했고 2024.09.09 주택임차권등기를 마쳤으므로 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기 자체도 경매만으로 자동 소멸하는 권리로 분류되지 않습니다. 다만 본건은 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소를 내용으로 하는 특별매각조건이 있어 결과가 달라집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안부남 | 제4층 제402호 전부 | 2022.08.26 | 2022.07.12 | 295,000,000원 | 有 | 有 | 0원* |
안부남은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관 명의의 중복 임차신고가 별도로 잡힌 구조가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 특별매각조건은 이 확인된 임차권의 잔존 반환채권 포기와 말소에 관한 것이며, 본건에서 별도의 다른 임차인은 표시되어 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 189,440,000원, 다만 거래표본은 2022년 2건
스타파크 전용 27.82㎡로 면적이 일치하는 실거래는 제공된 자료상 2건입니다. 평균 거래가는 305,000,000원, 최저 300,000,000원, 최고 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.82㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.02 | 27.82㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 평균 | 27.82㎡ | 2건 | 305,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차 실질취득액 189,440,000원은 제공 시세 평균 305,000,000원의 62.1%입니다. 감정가 296,000,000원과 비교해도 낮은 회차입니다. 다만 실거래 표본은 2022.02·2022.08의 2건뿐이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시장가격까지 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,452,160원 |
| 1. 임차인 안부남 보증금 | 295,000,000원 | 185,987,840원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 109,012,160원입니다. 다만 본건은 특별매각조건에 따라 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 본 리포트에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 자동 미배당은 늘지만 특별조건 적용 시 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 자동 계산 인수액 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 189,440,000원 | 109,012,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 151,552,000원 | 146,369,728원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 121,241,600원 | 176,255,782원 | 0원* |
대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 그러나 본건은 잔존 반환채권 포기·임차권 말소라는 특별매각조건 때문에 이 자동 인수액을 그대로 실질취득에 더하지 않습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 189,440,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대 주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 평지붕 8층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 서울창동초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·주상용건물·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선·4호선 창동역이 도보 15분 이내에 소재합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 적용되는 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. STARPARK는 총 10세대이며, 제공된 동일면적 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 존재하는지 가장 먼저 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 안부남의 을구 1번 주택임차권이 특별조건에 따라 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.26 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 처리와 관련된 원본 등기사항을 대조하세요.
- 가격 최신성 확인. 제공 실거래 2건은 2022.02·2022.08 거래입니다. 2026년 입찰가격을 정할 때 이 두 건만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 소규모 물건 환금성. 총 10세대 규모이므로 대단지와 달리 동일 면적의 거래빈도가 제한적일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 2.95억”보다 특별매각조건을 먼저 보라
표면만 보면 이 물건은 보증금 295,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 회차 자동 배당표 역시 109,012,160원의 미배당을 계산합니다. 그러나 본건의 특별매각조건은 전액을 배당받지 못해도 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 명시하고 있어, 그 조건을 반영한 매수인 인수는 0원*입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 189,440,000원이고, 제공된 실거래 평균 305,000,000원의 62.1% 수준입니다. 다만 그 실거래가 2022년 두 건뿐이라는 점과, 이 물건의 권리 안전성이 특별매각조건의 이행에 달려 있다는 점을 동시에 봐야 합니다. 가격 숫자는 매력적이지만, 승부처는 ‘특별조건 원본 확인’입니다.
* 자동 배당표상 현재 회차 미배당 109,012,160원은 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 인수 대상이 될 수 있는 금액입니다. 본건은 매각물건명세서의 “잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소함”이라는 특별매각조건을 반영해 실질 인수를 0원으로 분석했습니다.
