서울북부지방법원 2025타경13754. 장안동 현대썬앤빌601 10층 에이1010호로, 전용 18.35㎡의 소형 집합건물입니다. 사건 표기는 다세대이고 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 이 사건의 권리분석은 최저매각가 82,400,000원이 감정가보다 낮다는 사실보다, 2019년부터 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점이 훨씬 중요합니다.
현재 등기상 소유자는 김정수입니다. 2015년 설정됐던 신한은행 근저당은 2019.11.01 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2024.06.05 서울신용보증재단 가압류 53,959,872원입니다. 그런데 임차인 김미연은 2019.10.31 전입·점유했고 확정일자는 2019.10.01입니다. 말소기준보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인이 부담하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13754 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌601 10층 에이1010호 · 도로명 서울특별시 동대문구 장한로 91 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 18.35㎡ · 20층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김정수 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 82,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 122,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 단지 정보 | 현대썬앤빌601 · 193세대 · 2015.10.02 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2015년 신한은행 근저당은 2019.11.01 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2024.06.05 서울신용보증재단 가압류입니다. 임차인 김미연의 전입·점유는 2019.10.31로 이보다 앞섭니다. 이후 2024.10.22 주택임차권등기가 이루어졌으며, 매각물건명세서에는 “대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액부분에 대하여 말소되지 아니함”이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미연 | 제10층 제에이1010호 전부 · 주거(임차권등기) | 122,000,000원 | 2019.10.31 / 2019.10.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 41,483,200원 |
김미연은 배당요구를 했고 확정일자도 있으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제권이 있다는 사실과 매수인의 인수 위험이 없다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 매각대금이 보증금보다 부족하면 배당받지 못한 잔액은 대항력에 의해 매수인에게 넘어옵니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 82,400,000원 | 41,483,200원 | 123,883,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 65,920,000원 | 57,666,560원 | 123,586,560원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 52,736,000원 | 70,613,248원 | 123,349,248원 |
③ 시세 비교 — 최저가 80.5%가 아니라 실질취득 121.0%
현대썬앤빌601 동일 면적 18.35㎡의 실거래는 최근 표본 12건이 확인됩니다. 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 102,357,142원과 최신 거래 103,000,000원을 우선해 비교해야 합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 +0.2%로, 급격한 하락 추세라기보다 비슷한 가격대가 이어지는 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.35㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2026.07 | 18.35㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 18.35㎡ | 19 | 104,000,000원 |
| 2026.02 | 18.35㎡ | 9 | 99,500,000원 |
| 2026.01 | 18.35㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2025.11 | 18.35㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2025.09 | 18.35㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 18.35㎡ | 4 | 96,000,000원 |
| 2025.06 | 18.35㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 18.35㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.03 | 18.35㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2025.02 | 18.35㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.35㎡ | 7건 | 102,357,142원 |
현재 최저가 82,400,000원 자체는 최근 12개월 평균의 80.5%입니다. 하지만 이 사건에서 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실제 부담해야 할 123,883,200원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 약 121.0%이며, 최신 거래 103,000,000원보다도 약 20.3% 높습니다. 감정가 103,000,000원보다도 실질취득 부담이 더 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,883,200원 |
| 1. 임차인 김미연 보증금(우선변제) | 122,000,000원 | 80,516,800원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 53,959,872원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 122,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 소진됩니다. 김미연 보증금 중 41,483,200원은 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안1동 주민센터 북동측 인근으로 업무시설·주거시설·위락시설·근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다. 안평초·장평중 등 교육시설과 장한로 주변 음식점·카페·병원 등이 위치합니다.
- 교통. 인근 장한로변에 버스정류장이 있고 남서측 근거리에 지하철 5호선 장한평역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 10층이며 위생·급배수·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 2025.10.20~2026.12.31 기간의 허가대상 용도는 아파트로 기재돼 있고, 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 평지·가로장방형이며 광대세각 도로 조건, 토지면적 2,056㎡, 공시지가 12,060,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전용 18.35㎡ 원룸형의 소형 상품이며 동일면적 실거래는 90,000,000원~110,000,000원에 형성돼 있습니다. 경매 통계에는 평균 유찰 11.5회, 낙찰률 0.0%가 기록돼 있어 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 상한 설정. 현재 기준 82,400,000원이 아니라 인수 41,483,200원을 더한 123,883,200원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 김미연은 전입 2019.10.31, 확정일자 2019.10.01, 보증금 122,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 있습니다.
- 임차권등기 잔액 존속 확인. 매각물건명세서에 보증금 전액 미변제 시 잔액 부분이 말소되지 않는다고 명시돼 있으므로 배당표와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 낙찰가는 65,920,000원으로 내려가지만 인수액은 57,666,560원으로 늘고, 3회 유찰 시 낙찰가 52,736,000원에 인수액 70,613,248원으로 증가합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 102,357,142원과 최신 거래 103,000,000원을 중심으로 비교해야 하며, 현재 실질취득액은 두 기준 모두보다 높습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.11.25 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “82,400,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 보면 감정가 103,000,000원의 80%인 82,400,000원까지 한 차례 떨어진 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 122,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않아 현재 가정상 41,483,200원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수를 합친 부담은 123,883,200원입니다.
최근 12개월 동일면적 평균은 102,357,142원, 최신 거래는 103,000,000원입니다. 즉 실질취득액은 최근 시세보다 약 20% 이상 높은 수준입니다. 더 유찰되더라도 인수액이 함께 늘어 총 취득부담은 123,000,000원대에서 크게 내려가지 않습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 대항력 임차인 인수까지 존재하는 물건입니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. “낙찰가 할인보다 인수보증금이 더 중요하다.”
