서울북부지방법원 2025타경13844. 면목동 킴스아파트 7층 703호, 전용 35.75㎡의 주거용 다세대 물건입니다. 감정가는 361,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저가는 231,040,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 345,000,000원의 67.0%라 크게 저렴해 보입니다. 그러나 이 물건의 가격 판단은 최저가가 아니라 최저가와 선순위 임차보증금 미배당액을 합친 실질취득가로 해야 합니다.

윤수인은 2021년 9월 10일 확정일자, 2021년 11월 10일 주민등록, 2021년 11월 11일 점유개시를 갖춘 임차인으로, 2023년 11월 22일 보증금 291,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024년 7월 3일 국세 압류보다 앞선 권리이므로 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 말소되지 않고 매수인이 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2024년 7월 3일 삼성세무서장의 압류입니다. 이후 강서구와 강동구의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 윤수인의 주택임차권등기는 2023년 11월 22일 접수돼 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분이 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인과 후순위 점유자

조사상 임차 관련자는 윤수인과 황검명 두 명입니다. 윤수인은 선순위 임차권자이고, 황검명은 말소기준일 이후인 2025년 12월 4일 전입해 대항력이 없습니다. 다만 황검명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현 점유관계, 윤수인과의 관계, 실제 인도 대상은 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.

③ 유찰돼도 실질취득가는 크게 내려가지 않는다

낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어 그만큼 매수인의 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 실질취득가는 293,870,118원~295,034,560원으로 거의 고정됩니다. 즉 3회·4회 유찰 숫자만 보고 더 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 실질 가격은 선순위 임차보증금 291,000,000원과 집행비용 수준에 묶여 있습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 2.95억원을 대입한다

킴스아파트 전용 35.75㎡·38.91㎡의 실거래 12건 평균은 323,333,333원이지만, 가격 판단에는 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 345,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 6월 거래도 345,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 과거 거래보다 10.4% 높은 상승 흐름입니다.

현재 회차 실질취득가 295,034,560원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가보다 49,965,440원 낮고, 최근 시세의 85.5%입니다. 따라서 선순위 임차권을 반영하고도 수치상 가격 차이는 남습니다. 다만 nominal 최저가 231,040,000원을 기준으로 한 67.0% 할인으로 평가해서는 안 되며, 세금 우선배당과 명도비용이 추가되면 실제 차이는 더 줄어듭니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 231,040,000원 가정)

현재 배당모형에서는 매각대금 전액이 집행비용과 윤수인 보증금 배당에 사용됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 주거용으로 이용 중이며, 내부는 이해관계인의 폐문부재로 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰을 통해 간접 확인됐습니다.
• 입지. 면목역 북서측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 면목역이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018년 12월 준공된 44세대 건물로 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 왕복 4차선, 북서측 약 6m, 남서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·면목생활권 지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 8,710,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택. 2022년 10월 31일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기와 관련 의무의 처리 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가 계산. 낙찰가에 윤수인 보증금 미배당액을 더해 실질취득가를 계산하세요. 현재 최저가 기준 합계는 295,034,560원입니다.
• 추가 유찰 착시. 3회 유찰 시 294,387,648원, 4회 유찰 시 293,870,118원으로 실질취득가는 거의 줄지 않습니다.
• 세금 확인. 삼성세무서장·강서구·강동구 압류의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 임차보증금 인수 상한을 계산할 수 있습니다.
• 점유자 확인. 황검명의 임대차계약, 보증금, 윤수인과의 관계, 실제 점유 상태를 현장조사와 원본 서류로 대조하세요.
• 임차권 말소 조건. 윤수인의 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권 잔액이 매수인에게 승계된다는 조건을 입찰가에 반영하세요.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부가 직접 조사되지 않았으므로 수선비와 설비 상태를 보수적으로 잡아야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등기 기재 내용과 매각 후 처리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비와 점유자 인도 협의 비용을 최근 시세와의 차액 49,965,440원 안에서 함께 검토하세요.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 취득가는 거의 고정”

이 사건의 표면 숫자는 감정가 361,000,000원에서 최저가 231,040,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 선순위 임차인 윤수인의 보증금 291,000,000원이 가격의 바닥을 만듭니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 보증금 잔액은 63,994,560원이고, 실질취득가는 295,034,560원입니다.

실질취득가는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 345,000,000원보다 49,965,440원 낮아 수치상 가격 여지는 있습니다. 다만 그 차액은 선순위 임차권, 당해세 가능성, 보증금 미상의 후순위 점유자, 폐문부재로 확인하지 못한 내부 상태를 감당하는 대가입니다. 최저가는 매력적이지만 권리는 단순하지 않습니다. 입찰의 승부처는 2.31억원이라는 숫자가 아니라, 추가 인수 가능액까지 포함한 최종 원가를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.