서울북부지방법원 2025타경13925. 서울 중랑구 묵동의 전용 38.78㎡ 다세대주택 제2층 제202호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 336,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 268,800,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 앞선 2021.04.23 전입·점유와 2021.03.30 확정일자를 갖춘 임차인 이민우의 보증금 290,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.10.13 국의 압류이므로, 이민우는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
현재 매각가 268,800,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 4,563,200원을 우선 공제한 뒤 이민우에게 264,236,800원이 배당됩니다. 보증금 290,000,000원 중 25,763,200원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 경제적으로 보아야 할 금액은 단순 최저가가 아니라 268,800,000원 + 25,763,200원 = 294,563,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 237-111 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.78㎡ · 제2층 · 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 사용승인 | 2016.08.17 |
| 소유자 | 이건우 · 2021.05.10 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 268,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
이 사건의 말소기준은 2021.10.13 갑구 4번 국 압류입니다. 그런데 이민우의 임대차계약일은 2021.03.26, 확정일자는 2021.03.30, 전입·점유개시는 2021.04.23입니다. 즉 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 2023.05.25에는 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액 부분은 말소되지 않는 권리로 명시하고 있습니다.
말소기준 이후의 중랑구·국민건강보험공단·춘천시 압류와 2025.12.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 현재 계산보다 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민우 | 제2층 제202호 전부 | 2021.04.23 / 2021.03.30 | 290,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 황해순 | 제2층 제202호 | 2025.07.22 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
황해순은 2025.07.22 전입으로 말소기준 2021.10.13보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 이민우는 말소기준보다 앞선 대항력과 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 상태이므로, 이 사건의 실질적인 인수위험은 이민우의 미배당 보증금입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
확인된 동일면적 실거래는 전용 38.78㎡, 2층의 2021.12 거래 255,000,000원 한 건입니다. 제공된 최근 12개월 평균도 255,000,000원으로 잡혀 있습니다. 현재 최저매각가 268,800,000원 자체도 이 값보다 높지만, 권리분석상 더 중요한 비교값은 현재 예상 인수액을 더한 실질취득 294,563,200원입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 80% | 268,800,000원 | 25,763,200원 | 294,563,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 215,040,000원 | 78,770,560원 | 293,810,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 172,032,000원 | 121,176,448원 | 293,208,448원 |
④ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,563,200원 |
| 1. 임차인 이민우 보증금 | 290,000,000원 | 264,236,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 이민우의 보증금 부족분은 25,763,200원이며 매수인이 인수합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 줄어들 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2016.08.17 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 공동주택 내 제2층 제202호 다세대주택입니다. 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 중랑구 묵동, 동일로 서측 및 지하철 7호선 먹골역 인근입니다. 주변은 다세대주택·빌라·아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 동일로가 동측 인근에 있고 버스정류장과 지하철 7호선 먹골역이 인근에 있어 대중교통 및 자동차 진출입은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 다세대주택 건부지이며 서측과 북측이 포장도로에 접합니다. 공시지가 3,484,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 환전그린타운B동은 총 10세대이며, 확인된 전용 38.78㎡ 실거래 표본은 2021.12의 255,000,000원 한 건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것. 현재 최저가 268,800,000원에 예상 인수 25,763,200원을 더한 294,563,200원이 실제 판단 기준입니다.
- 임차인 이민우 보증금 확인. 보증금 290,000,000원, 전입 2021.04.23, 확정 2021.03.30, 배당요구 2023.05.25입니다. 배당 후 잔액 인수 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·중랑구·국민건강보험공단·춘천시 압류가 존재합니다. 당해세가 실제 선순위로 배당되면 임차인 배당이 감소해 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 황해순 점유관계 확인. 전입은 2025.07.22로 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 현황 점유와 명도관계를 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 낙찰가 215,040,000원에 인수 78,770,560원, 3회 유찰 시 낙찰가 172,032,000원에 인수 121,176,448원으로 인수액이 커집니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지는 물건이 아니다”
이 물건은 권리분석의 결론이 가격표 한 줄로 끝나지 않습니다. 1회 유찰로 최저가가 268,800,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 이민우의 보증금 290,000,000원이 낙찰가를 넘어섭니다. 현재 배당 가정에서는 25,763,200원을 인수해 실질취득 부담이 294,563,200원이 되고, 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀝니다.
확인된 동일면적 실거래는 255,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 80%니까 싸다”가 아니라 “대항력 임차인을 포함한 총부담이 시장가격보다 높은가”로 판단해야 합니다. 현재 데이터만 놓고 보면 권리인수 부담과 시세 대비 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 인수형 다세대 경매입니다.
