인천지방법원 2024타경577792. 인천 부평구 갈산동 ‘인천테크노밸리유1센터’ 23층 건물 내 9층 에이동 에스906호이며, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 2022년 1월 우리자산신탁 명의로 소유권보존·신탁등기가 이뤄진 뒤, 2022년 5월 손재봉 명의 소유권이전과 신탁등기말소가 접수됐습니다. 같은 날 농협은행의 채권최고액 150,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
2024년 12월 채권자 김유가 청구금액 261,776,009원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상으로는 말소기준 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 단순한 흐름입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 보증기관 승계 신고가 아닌 점유 신고 1건이 존재하고, 점유용도는 주거로 기재돼 있으나 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경577792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로 236, 9층에이동에스906호 (갈산동, 인천테크노밸리유1센터) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 23층 건물 내 9층 에이동 에스906호 |
| 소유자 | 손재봉 (단독소유 · 2022.05.10 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김유 / 261,776,009원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.05.10 접수된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며, 이후 접수된 김유의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신탁등기는 같은 날 소유권이전과 함께 말소된 이력으로 나타나며, 현재 등기상 소유자는 손재봉입니다.
② 점유·실질취득 — 0원이 아니라 ‘미상’
| 점유자 | 점유용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
점유 신고는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 별도의 점유 신고 1건으로 봐야 합니다. 그러나 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.05.10보다 앞서는지 판단할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 금액을 계산할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 123,200,000원이지만, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 최저가만으로 실질취득비용을 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,524,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 150,000,000원 | 120,675,200원 |
| 3. 경매신청채권자 · 김유 | 261,776,009원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 411,776,009원 중 예상배당은 120,675,200원이고, 총 미배당은 291,100,809원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 대항력과 보증금이 미상인 만큼 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 갈산역 남동측 인근이며, 주변은 아파트·공장·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 인천지하철 1호선 갈산역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물로 외벽은 석재붙임·복합판넬·강화유리 마감이며, 승강기·화재탐지 및 경보·공동 위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이고 공시지가는 1,641,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 이용상태가 공장인 지식산업센터이고 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격과 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 매각물건명세서상 ‘주식’으로 기재된 점유자의 정확한 명칭과 실제 점유 부분을 원문에서 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일. 점유자의 점유 개시일과 전입신고일이 말소기준일 2022.05.10보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 미배당 보증금 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 실제 이용상태. 감정평가상 공장 이용과 점유 신고상 주거 이용이 일치하지 않으므로 현장 사용상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 123,200,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 291,100,809원은 그 자체로 매수인 인수액이 아니지만, 별도 대항력 임차보증금은 인수될 수 있으므로 구분해야 합니다.
- 기일 확인. 표시된 매각기일은 2026.05.22이므로 매각 결과와 후속 절차를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2022.05.10 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 공장으로 이용 중인 지식산업센터에 주거 용도의 점유 신고 1건이 있으며, 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다.
따라서 현재 최저가 123,200,000원은 입찰 출발가격일 뿐, 확정된 실질취득비용이 아닙니다. 시세 비교자료도 없으므로 감정가의 70%라는 할인율만 보고 싸다고 평가할 수도 없습니다. 등기권리는 정리형, 점유관계는 미확정형. 점유자의 대항력과 보증금을 확인해 인수액을 0원으로 확정한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.