인천지방법원 2024타경578009. 운서동 프라임시티1 제1층 제111호로, 감정평가상 현재 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다. 말소기준은 2019.06.18. 설정된 영등포농업협동조합의 근저당권 528,000,000원입니다. 그 뒤 김인숙의 근저당권 120,000,000원과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 조사된 임차인은 김지형 1명이며, 전입일이 2023.11.06.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
권리구조만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 859,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저가가 144,372,000원까지 내려왔고, 현재 회차에서 영등포농업협동조합에도 채권최고액 전부가 배당되지 않습니다. 신청채권자 김인숙의 120,000,000원 근저당에는 현재 배당 예상액이 0원입니다. 이는 권리 인수 문제가 아니라 매각대금이 선순위 채권에도 크게 못 미치는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578009 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 햇내로13번길 17, 1층 111호 (운서동, 프라임시티1) |
| 이용상태 | 제1종근린생활시설(소매점) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제1층 제111호 |
| 사용승인일 | 2019.04.02 |
| 소유자 | 임주희 · 거래가액 838,304,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 859,000,000원 / 144,372,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.06.18. 영등포농업협동조합 근저당권 528,000,000원입니다. 2019.08.07. 주식회사 지에스리테일 명의 전세권 50,000,000원은 2019.10.17. 이미 말소됐습니다. 이후 2024.10.14. 김인숙 근저당권 120,000,000원과 2024.12.02., 2025.10.30. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지형 | 주거 | 2023.11.06 | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김지형의 전입일은 2023.11.06.으로 말소기준일 2019.06.18.보다 늦습니다. 따라서 전입신고를 기준으로 한 대항력은 없으며, 2025.01.08. 배당요구가 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증금 30,000,000원은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,372,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,821,208원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 528,000,000원 | 141,550,792원 |
| 2. 근저당 · 김인숙 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 합계 648,000,000원 중 예상 배당은 141,550,792원이며, 미배당은 506,449,208원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 별개이며, 현재 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 반복 유찰 — 낮은 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 144,372,000원으로 감정가 859,000,000원의 17% 회차이며 이미 5회 유찰됐습니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제공된 시나리오상 101,060,400원, 7회 유찰 시 70,742,280원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 144,372,000원 | 141,550,792원 | 506,449,208원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 101,060,400원 | 98,845,554원 | 549,154,446원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 70,742,280원 | 69,068,919원 | 578,931,081원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항철도 운서역 남동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 공항철도 운서역이 있습니다.
- 현황. 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 제1층 제111호입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 왕복 6차로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,758.1㎡, 공시지가 4,044,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2019.04.02입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 144,372,000원이라는 최저가 자체만으로 저가매수 여부를 판단하지 않습니다.
- 상가 임대수익 확인. 현재 소매점 이용상태와 실제 점유관계, 월 임대료 수준, 공실 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 김지형은 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자와 배당순위는 원본 서류에서 다시 확인합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·점유·물건 특성 때문인지 현장조사가 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 관련 원문을 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 사야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2019.06.18. 영등포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김지형은 2023.11.06. 전입으로 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정도 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자판단의 핵심은 권리보다 환금성과 가격 검증입니다. 감정가 859,000,000원에서 5회 유찰돼 144,372,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 현황도 제1종근린생활시설인 1층 소매점입니다. 따라서 “감정가의 17%니까 싸다”가 아니라, 왜 다섯 번이나 시장의 선택을 받지 못했는지를 현장 임대수요와 상권, 점유상태로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다. 권리는 비교적 단순, 가격 평가는 보수적. 이 사건의 결론입니다.
