인수는 0원, 그러나 4회 유찰된 소매점 — 운서동 프라임시티1 111호

인천지방법원 2024타경578009. 공항철도 운서역 남동측 인근에 있는 프라임시티1 제1층 제111호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용은 제1종근린생활시설인 소매점입니다. 2019년 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 호실로, 소유자 임주희가 2017.09.06 매매를 원인으로 2019.06.18 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 838,304,000원입니다.

권리구조의 기준점은 2019.06.18 영등포농업협동조합 근저당권 528,000,000원입니다. 이후 설정된 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김지형의 전입일도 2023.11.06로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 보증금 인수도 없습니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 약 24%까지 하락한 상태입니다. 여러 차례 유찰됐다는 사실은 가격이 싸다는 결론이 아니라, 해당 용도와 수익성에 대한 시장의 보수적 평가 가능성을 점검하라는 신호입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준권리는 2019.06.18 영등포농업협동조합 근저당권 528,000,000원입니다. 주식회사지에스리테일의 전세권 50,000,000원은 기준권리 이후 설정됐고, 2019.10.17 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 김인숙의 근저당권 120,000,000원과 두 건의 임의경매개시결정도 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김지형은 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2023.11.06은 말소기준일 2019.06.18보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 배당요구는 2025.01.08 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 일반 우선변제 여부는 미상입니다. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 배당 순위와 실제 배당액은 매각 전 원문 서류로 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 4회 유찰을 ‘저가’로 단정할 수 없다

감정가 859,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 206,246,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 낙찰대금 기준 206,246,000원입니다.

그러나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이고, 임대수익·공실·상권·전용면적·관리비·내부 상태에 따라 가치 편차가 큽니다. 현재 거래가치를 뒷받침하는 비교가격 없이 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 낙찰 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,246,000원 가정)

배당 시나리오상 총 채권액은 698,000,000원, 채권자 예상배당은 202,558,556원, 미배당은 495,441,444원입니다. 신청채권자 김인숙은 예상배당 0원이지만 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하므로 매수인이 120,000,000원을 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공항철도 운서역 남동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 공항철도 운서역이 있습니다. 북서측과 북동측으로 왕복 6차로 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2019.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 호실이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 세로장방형 평지이며 제1·2종근린생활시설 및 업무시설인 오피스텔 부지로 이용됩니다. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 포함되고, 대로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
• 물건 상태. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 소매점 이용과 임차인의 주거 이용 기재가 엇갈립니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트보다 거래가격이 표준화되기 어렵고, 임대수익과 공실 위험에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰 이력이 이를 함께 보여줍니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유 확인. 김지형이 현재도 점유하는지, 주거와 소매점 중 실제 이용상태가 무엇인지 현장에서 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 보증금 30,000,000원·월차임 1,700,000원의 계약기간, 체납 여부, 확정일자와 배당요구 효력을 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없고 보증금 인수도 없지만, 점유자가 있는 경우 인도명령과 이사 협의에 필요한 시간과 비용을 고려하세요.
• 수익가치 검증. 현재 또는 예상 임대료, 공실 기간, 관리비와 내부 수선비를 반영해 206,246,000원의 적정성을 별도로 계산하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 매수인이 사실상 부담할 수 있는 항목을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
• 규제 확인. 경제자유구역·장애물제한표면구역·토지거래계약 허가구역과 관련해 실제 취득·이용에 필요한 절차가 있는지 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 매각기일 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 검증해야 한다”

이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 김지형도 기준권리 이후 전입해 보증금 인수는 0원입니다. 권리 때문에 낙찰대금 외에 거액을 추가 부담하는 구조는 아닙니다.

그러나 투자 판단은 별개입니다. 현재 최저가 206,246,000원은 감정가의 24.01%지만 이미 4회 유찰된 근린생활시설이며, 소매점과 주거로 점유 기재가 엇갈립니다. 비교거래나 확정된 수익가치 없이 감정가 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격·점유·용도는 보류. 현장조사와 수익가치 검증이 끝난 뒤에만 응찰 상한을 정할 수 있는 물건입니다.