대구지방법원 2025타경435. 구미시 형곡동 무지개맨션 5층 503호, 전용면적 58.86㎡의 아파트입니다. 소유자 이대형은 2014.05.09 매매로 61,000,000원에 취득했고, 2014.05.15 형곡새마을금고가 채권최고액 45,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.08.11 형곡새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 55,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 13,206,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 24% 수준이며, 동일면적 최근 거래 50,000,000원과 비교하면 26.4%입니다. 인수금이 없으므로 현재 회차의 실질취득도 13,206,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 가격 할인만 보고 결론내리기에는 4회 유찰과 소규모 단지의 거래 표본 부족이 분명한 경고 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경435 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 152-9 5층 503호 · 형곡로16길 5-21 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.86㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 503호 |
| 소유자 | 이대형 (2014.05.09 매매 · 거래가액 61,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 13,206,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 32,752,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2014.05.15 형곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 45,500,000원이며 채무자는 이대형입니다. 이후 2025.08.11 같은 형곡새마을금고가 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김명선 | 본건으로 전입 · 사용 미상 | 2024.12.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김명선의 전입일은 2024.12.23로 말소기준권리인 2014.05.15보다 뒤입니다. 따라서 전입시점 기준으로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 매각물건명세서에 별도로 인수되는 권리가 명시되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 점유관계와 명도는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 13,206,000원 vs 최근 거래 50,000,000원
무지개맨션은 총 19세대이며 1992.09.28 준공됐습니다. 대상 면적 58.86㎡와 일치하는 최근 거래는 2025.10의 5층 50,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 50,000,000원으로 동일하고, 현재 최저가는 이 금액의 26.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 58.86㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.86㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저매각가인 13,206,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 50,000,000원에 비해 크게 낮습니다. 가격 자체는 분명한 할인 구간입니다. 하지만 실거래 표본이 1건뿐이어서 50,000,000원을 넓은 의미의 확정 시세로 단정하기에는 표본이 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 637,708원 |
| 2. 근저당 · 형곡새마을금고 | 45,500,000원 | 12,568,292원 |
| 미배당 · 형곡새마을금고 | - | 32,931,708원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 13,206,000원에서는 집행비용 637,708원과 형곡새마을금고 12,568,292원이 배당되고, 채권최고액 기준 32,931,708원이 미배당으로 남습니다. 근저당은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 형곡새마을금고 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 13,206,000원 | 12,568,292원 | 32,931,708원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 9,244,200원 | 8,677,804원 | 36,822,196원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 6,470,940원 | 5,954,463원 | 39,545,537원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 형곡새마을금고의 미배당액은 커지지만, 현재 제공된 권리관계에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 가격 하락이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 대항력 인수형이 아니라, 매각가격 자체가 실질취득액을 결정하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주택·상가·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 503호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 난방설비·위생설비·급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 7미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 가장형의 평탄한 주거용 건부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 544,200원/㎡입니다.
- 규제. 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 무지개맨션은 19세대, 1992.09.28 준공이며 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 김명선은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본과 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 임차인 1명이 조사된 물건이므로 인수액 0원과 별개로 현재 점유 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 최근 12개월 동일면적 거래는 50,000,000원 1건입니다. 한 건의 거래만으로 개별 호수의 확정 시세를 단정하지 않아야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만 반복 유찰 원인이 내부 상태·관리·점유·환금성에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 19세대이므로 향후 매도 시 거래량과 매수층이 제한될 가능성을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 형곡새마을금고의 미배당 32,931,708원은 근저당 미회수분이며, 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2014.05.15 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김명선도 2024.12.23 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가 13,206,000원은 최근 12개월 동일면적 거래 50,000,000원의 26.4%로 크게 낮습니다. 그러나 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 단지는 19세대, 최근 동일면적 거래도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 매력적이지만 반복 유찰과 환금성 검증이 필수”입니다. 할인율만 보는 입찰보다 현장 상태와 점유, 재매각 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
