대구지방법원 2025타경10590. 구미시 지산동 603-1 일대의 토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가액은 5,349,920,680원이지만 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 1,835,023,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2018.08.31. 도량새마을금고의 채권최고액 2,418,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 및 그 이후 설정된 다수의 근저당권, 경매개시결정과 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건은 여러 층의 근린생활시설과 작업장·고물상 등으로 점유 형태가 나뉘어 있고, 실제 점유자도 6명입니다. 그중 4명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 2명은 전입일 또는 보증금이 미상입니다. 따라서 등기상 인수 0원과 점유관계 확인 완료는 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10590 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 지산동 603-1 · 경상북도 구미시 선산대로 11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1~4층 및 별동 건물 근린생활시설 이용 |
| 토지 | 3,132㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로 한면 |
| 건물 | 일반철골구조 4층 및 일반철골구조 단층 · 사용승인 2018.07.25 / 2020.07.14 |
| 소유자 | 최상철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,349,920,680원 / 1,835,023,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 도량새마을금고 / 3,251,517,916원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록4 토지는 목록1에 합필되어 포함평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.08.31. 접수된 도량새마을금고 근저당권 2,418,000,000원입니다. 같은 날 접수된 후순위 근저당권 130,000,000원과 442,000,000원, 2020년 이후 설정된 근저당권 및 2025년 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020.05.25. 설정된 채권최고액 380,900,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 6명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영옥 | 1층 전부, 2층 전부 | 2024.12.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허희정 | 3층 전부 | 2024.08.01 | 1,500만원 | 2025.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손재식 | 4층 중 약 5평을 제외한 전부 · 창고용도 | 미상 | 1,500만원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이근학 | 4층 중 약 5평 · 창고용도 | 2019.06.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변임주 | 앞쪽 약 300평 · 작업장 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조철래 | 뒤쪽 약 300평 · 고물상 | 2023.11.27 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복을 제외할 대상도 없고, 실제 점유자는 6명입니다. 김영옥·허희정·이근학·조철래는 전입일이 말소기준권리인 2018.08.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 손재식과 변임주는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 특히 변임주는 보증금도 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 시세 비교는 보류
감정평가액은 5,349,920,680원이고 현재 최저매각가는 1,835,023,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 1,284,516,100원, 5회 유찰 시 899,161,270원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 34.3% | 1,835,023,000원 | 1,814,272,770원 | 1,942,727,230원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24.01% | 1,284,516,100원 | 1,269,270,939원 | 2,487,729,061원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 16.81% | 887,769,657원 | 887,769,657원 | 2,869,230,343원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,835,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,750,230원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 도량새마을금고 | 2,418,000,000원 | 1,814,272,770원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 도량새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 도량새마을금고 | 442,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 도량새마을금고 | 247,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 도량새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 도량새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,757,000,000원 중 1,814,272,770원이 배당되고, 총 미배당은 1,942,727,230원입니다. 제공된 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 구미제일고교 남측 및 북동측 인근입니다. 주된 토지 주변은 간선도로변 근린생활시설과 후면 소규모 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 별도 토지 환경. 일부 토지는 시가지 외곽의 경지정리된 농경지대에 위치합니다. 하나의 가격으로 평가하더라도 토지별 이용성과 수요층은 다를 수 있습니다.
- 교통. 각 토지에 차량 접근이 가능하고, 도심 외곽 간선도로변 또는 간선도로 인근으로 대중교통 및 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 4층 건물과 단층 건물 모두 근린생활시설로 이용 중이며 위생·급배수, 화재탐지·경보 및 단층 건물의 시스템 냉난방설비가 확인됩니다.
- 토지 조건. 주된 토지는 자연녹지지역, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·광대로 한면이며 공시지가는 663,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역과 대로1류 접합, 가축사육제한구역이 확인됩니다. 일부 토지는 생산녹지지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역에 속합니다.
- 공부 관계. 목록4 토지는 2020.07.16. 목록1 토지에 합필됐고, 감정평가에도 목록1에 포함됐습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손재식 점유 확인. 전입일이 없어 대항력 여부가 미상입니다. 사업자등록, 점유 개시일, 임대차계약서와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 변임주 점유 확인. 전입일과 보증금 모두 미상입니다. 작업장 점유 범위와 실제 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김영옥·이근학·변임주의 보증금과 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 제출 문건 원본에서 보완해야 합니다.
- 명도 범위 산정. 1~4층, 창고, 작업장, 고물상 등 점유 공간이 나뉘어 있으므로 점유자별 인도 협의와 명도 비용을 구분해 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물, 합필된 토지와 별도 토지가 감정평가서·현황도·토지대장에 어떻게 표시되는지 확인해야 합니다.
- 용도지역별 가치 분리. 자연녹지지역의 상업용 토지와 생산녹지·농업진흥구역 토지의 이용 가능성과 처분성을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 주변 근린생활시설 임대료, 토지 실거래, 공실률과 예상 처분가를 기준으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 배당 선순위 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 원본 배당요구 종기 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 미상 점유와 가격은 남는다”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 등기권리만 놓고 보면 구조는 정리돼 있습니다.
하지만 근린생활시설과 토지를 함께 매각하는 대형 일괄물건이고 실제 점유자가 6명입니다. 특히 손재식과 변임주는 대항력 판정에 필요한 전입일 또는 보증금이 확인되지 않습니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 최저가 1,835,023,000원이 시장가격보다 낮은지 직접 검증할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 점유 리스크는 확인 중, 가격 판단은 보류. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 임대차 원본과 토지·건물별 실제 처분가를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
