확약이 유효하면 인수 0원*, 아니면 실질취득은 보증금 구간 — 동암비버리씨티 515호

인천지방법원 2024타경578092. 동암역 삼거리 서측 인근에 있는 동암비버리씨티 5층 515호로, 전용면적은 12.3183㎡이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용 중입니다. 감정가 64,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 31,360,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 46,875,000원과 최신 거래 45,000,000원보다 낮습니다.

하지만 등기상 임차권자 최윤서는 2021.10.18 주민등록을 마쳤고, 2021.10.21 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준으로 분석되는 2023.08.10 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 65,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 총 부담은 사실상 보증금 구간에서 고정됩니다.

다만 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행되면 최윤서 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 확약 적용 대상은 이 임차권 1건이며, 등기·명세상 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 핵심

2015.01.16 설정된 신한은행 근저당권 57,600,000원은 2019.12.27 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 선순위 권리 흐름에서는 2023.08.10 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 분석됩니다. 최윤서의 주민등록일과 확정일자는 그보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

② 시세 비교 — 하락 추세에서 확약 유무를 나눠 봐야 한다

동암비버리씨티의 대상 면적과 유사한 실거래 12건입니다. 전체 평균은 50,541,666원이지만, 과거 60,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 46,875,000원과 최신 거래 45,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -10.5% 하락했습니다.

확약 유효 시 실질취득은 최저가 31,360,000원으로, 최근 12개월 평균의 66.9%이며 최신 거래 45,000,000원보다 낮습니다. 이 경우에는 가격 여유가 존재합니다. 그러나 확약 미적용 시 매수인의 부담은 사실상 보증금 65,000,000원 구간이므로, 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 따라서 “4회 유찰이라 싸다”는 결론은 확약의 유효성과 이행을 확인한 뒤에만 성립합니다.

③ 예상배당표 (매각가 31,360,000원·확약 반영 전 규칙상 계산)

신한은행 근저당권은 2019.12.27 해지로 말소된 등기이며 배당액은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류 청구액과 신청채권 청구액은 각각 등기와 경매절차에 표시된 금액으로, 단순 합산액을 실제 채무액으로 단정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. *말소동의 확약서가 유효하고 해당 임차권 말소가 이행되는 경우 매수인 실질 인수 0원.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 십정동 동암역 삼거리 서측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 동암역이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
• 용도. 2014.09.19 사용승인된 철근콘크리트조 11층 건물의 5층 호실로, 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용 중입니다.
• 도로·토지. 북동측과 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하며, 평탄한 사다리형 토지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 승강기·위생 및 급배수·전기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 124세대의 전용 12㎡대 원룸형 주택으로 실거래는 존재하지만, 최근 추세가 -10.5%이고 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 5층 515호와 최윤서 임차권등기에 정확히 적용되는지 확인하세요.
• 말소 조건 확인. 낙찰·대금납부·배당 등 어떤 조건에서 말소동의가 실행되는지와 별도 비용·절차가 있는지 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 을구 순위 3번 주택임차권등기의 인수 문구와 확약서 제출 문구를 최신 원본에서 다시 확인하세요.
• 확약 불성립 시나리오. 인수 34,604,480원을 반영하면 실질취득이 보증금 65,000,000원 구간이 된다는 전제로 입찰 상한을 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 46,875,000원과 최신 거래 45,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 전체 평균 50,541,666원만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자와 실제 이용 상태가 달라졌는지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 소형 주택 환금성. 원룸형 아파트는 실수요층이 제한될 수 있으므로 동암역 접근성만이 아니라 동일 면적의 매물 수와 임대수요를 함께 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 연수세무서 압류와 별개로 당해세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “31,360,000원짜리 물건”이 아니라 “확약 조건부 물건”

이 사건의 최저가는 최근 12개월 평균의 66.9%이고 최신 거래보다도 낮습니다. 확약이 유효하게 이행돼 최윤서 임차권의 인수가 실질 0원*으로 정리된다면, 4회 유찰 가격에는 분명한 여유가 있습니다.

그러나 확약이 적용되지 않으면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘고, 매수인의 총 부담은 사실상 65,000,000원 보증금 구간에 고정됩니다. 이는 최근 12개월 평균 46,875,000원과 최신 거래 45,000,000원을 웃도는 수준입니다.

게다가 시장 흐름은 -10.5% 하락 추세이고, 단지는 평균 4.0회 유찰된 이력이 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 저가 매물이 아니라 확약서의 법적 유효성·적용 범위·실제 말소 이행을 확인해야만 가격 메리트가 생기는 조건부 경매입니다. 결론은 확약 확인 전 보류, 확약 원본과 말소 절차 확인 후 가격 검토입니다.