대구지방법원 2025타경10705. 구미시 진평동 18-6, 인동20길 8-7에 있는 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층이며 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 206.1㎡의 대지이고 제2종일반주거지역에 속합니다. 현재 소유자는 심재호이며, 2018년 3월 22일 공단1동새마을금고의 채권최고액 208,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.

핵심 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024년 삼성카드 가압류, 2025년 경매개시결정과 국세 압류, 그리고 2025년에 등기된 박주성·정성환·구본각·이수진의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

과거 2007년부터 2014년 사이의 근저당·전세권·임차권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2018.03.22. 을구 12번 공단1동새마을금고 근저당권입니다. 이후 삼성카드 가압류, 경매개시결정, 국세 압류 및 현재 등기된 주택임차권들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차관계 — 대부분 대항력 없음, 미상 점유는 별도 확인

김도준·이기주·박주성·정성환·구본각·이수진은 확인된 전입일이 모두 2018.03.22. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 박주성 5,000,000원, 정성환 30,000,000원, 구본각 20,000,000원, 이수진 75,000,000원의 임차보증금이 확인되지만 등기상 임차권 역시 모두 후순위입니다.

③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%

감정가는 571,527,600원이고 현재 최저매각가는 280,049,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다. 가격 판단은 현지 다가구주택 거래사례와 수익성, 공실·임대현황을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 280,049,000원 가정)

현재 최저가 280,049,000원 가정 시 배당계산상 채권자 총 235,390,557원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 39,937,757원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

현재 회차에서는 배당표상 부족액이 0원입니다. 그러나 3회 유찰 가격 196,034,300원에서는 미배당이 42,900,737원, 4회 유찰 가격 137,224,010원에서는 100,887,683원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당 증가가 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니라는 것입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·물적 특성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 구미시 진평동 소재 구미시립인동도서관 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층, 외벽은 외장타일·대리석 등, 내부는 벽지·타일 등 마감입니다.
• 설비. 도시가스설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 대 206.1㎡, 평지·세로장방, 소로한면이며 공시지가는 635,300원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역입니다.
• 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호실별 점유 재확인. 다가구주택이므로 203호·302호·303호·305호·501호·503호 등 실제 점유자와 현황조사 내용을 현장에서 다시 대조해야 합니다.
• 미상 임차관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유는 대항력 가능·미상으로 두고 원본 명세서와 전입세대를 확인해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 각 임차인의 계약조건과 기준일을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서상 위치·구조·이용상태와 실제 현황을 확인해야 합니다.
• 시세·임대수익 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 저가라고 판단하지 말고 인근 다가구 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
• 세금·관리비·명도비용. 당해세, 공과금, 체납 및 실제 명도비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기 인수 0원, 승부처는 임차현황과 가격 검증”

이 사건은 말소기준인 2018년 공단1동새마을금고 근저당 이후의 권리가 정리되는 구조이고, 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 명시합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 물건은 여러 호실을 가진 다가구주택입니다. 확인된 임차인들은 대부분 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유도 있어 이를 단순히 “임차인 문제 없음”으로 축약해서는 안 됩니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 실거래 자료가 없으므로 가격이 싸다고 단정할 근거도 부족합니다. 결론은 권리구조는 비교적 정리돼 있지만, 호실별 임차현황과 현지 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.