🏷️ 13,782,000원 최저가 · 🏠 68,866,076원 인수 · 💰 82,648,076원 실질취득 · 📉 5회 유찰
대구지방법원 2025타경10984. 등기부상 물건은 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 19층 1906호입니다. 사건의 표기 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 소유자는 신동승이며, 2021-12-30 소유권이전 당시 거래가액은 117,407,000원입니다.
겉으로는 감정가 82,000,000원에서 최저매각가가 13,782,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가를 할인율처럼 읽으면 안 됩니다. 임차인 정선아는 2021-12-30 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021-12-09입니다. 말소기준권리인 구미시 압류의 접수일 2023-11-09보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10984 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 19층 1906호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 수출대로14길 42 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 신동승 · 2021-12-30 소유권이전 · 거래가액 117,407,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 13,782,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 85,562,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023-11-09 접수된 구미시 압류입니다. 이후의 경북신용보증재단 가압류, 주식회사흥국저축은행 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정선아의 점유·전입은 2021-12-30으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 접수 자체는 2024-01-22이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 먼저입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정선아 | 건물 전유부분 전부 | 82,000,000원 | 2021-12-30 | 2021-12-09 | 대항력 有 우선변제 |
정선아는 주거 임차권등기 임차인으로, 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자도 갖추고 있습니다. 배당요구도 2024-01-22 이루어졌습니다. 보증금은 82,000,000원입니다.
③ 현재 회차의 실질취득 — 낙찰가가 아니라 보증금 수준을 봐야 한다
현재 최저매각가는 13,782,000원입니다. 이 금액만 보면 감정가 82,000,000원에 비해 크게 낮아 보입니다. 그러나 배당표상 집행비용 648,076원을 먼저 제외한 뒤 정선아에게 배당되는 금액은 13,133,924원에 그칩니다. 보증금 중 남는 68,866,076원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 13,782,000원 | 68,866,076원 | 82,648,076원 |
| 6회 유찰 시 | 9,647,400원 | 72,926,253원 | 82,573,653원 |
| 7회 유찰 시 | 6,753,180원 | 75,768,377원 | 82,521,557원 |
6회·7회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가합니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 식으로 최저가만 비교할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 잔액을 합친 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 648,076원 |
| 1. 임차인 정선아 보증금 | 82,000,000원 | 13,133,924원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 21,626,681원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사흥국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,562,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당에서 정선아 보증금 중 68,866,076원이 남아 매수인이 인수합니다. 소유자 교부액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가에서는 본건을 오피스텔로 이용중이라고 확인했습니다.
- 주위환경. 구미시 임수동 이마트 북측 인근으로, 근린생활시설·대형마트·중소규모 공장이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상19층 건물 중 19층 1906호이며 승강기·위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 국가산업단지·지원시설구역에 포함되고, 남측 및 동측으로 폭 약 9미터 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 698,300원/㎡이며 토지면적은 3,288.5㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 최저가 13,782,000원에 임차보증금 미배당 잔액 68,866,076원을 더한 82,648,076원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 정선아의 보증금 82,000,000원 중 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 인수액 72,926,253원, 7회 유찰 시 75,768,377원으로 늘어납니다.
- 현재 이용상태 확인. 사건 표기 용도는 아파트이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 매각 전 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰 ≠ 13,782,000원에 취득”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 13,782,000원이지만, 대항력 있는 정선아의 보증금 82,000,000원이 전액 배당되지 않습니다. 현재 회차 기준 미배당 잔액 68,866,076원을 매수인이 인수하므로 실질취득 부담은 82,648,076원입니다.
6회·7회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액은 반대로 증가해 총부담은 82,573,653원, 82,521,557원으로 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 “시세보다 싸다”는 판단도 할 수 없습니다. 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차보증금과 실질취득액을 기준으로 봐야 하는 물건입니다.
