대구지방법원 2025타경10984. 구미시 임수동 보미더리즌타워 19층 1906호로, 공부상 아파트이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 19,688,000원으로 감정가 82,000,000원의 24.01% 수준이지만, 이 숫자가 실제 매입비용은 아닙니다. 실제 임차인 정선아의 전입일은 2021.12.30로 말소기준인 2023.11.09 구미시 압류보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각대금에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
현재 회차에서는 매각대금 19,688,000원 중 집행비용 754,384원을 제외한 18,933,616원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 63,066,384원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 낙찰가 19,688,000원 + 인수액 63,066,384원 = 82,754,384원입니다. 최저가가 더 낮아지더라도 인수 잔액은 반대로 증가하므로, 총부담은 임차보증금 82,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 19층 1906호 도로명: 경상북도 구미시 수출대로14길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 1층, 지상 19층 건물 중 19층 1906호 |
| 소유자 | 신동승 (2021.12.30. 소유권이전, 거래가액 117,407,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 19,688,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,562,383원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 말소기준 | 2023.11.09. 갑구 3번 압류 · 구미시 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.11.09. 접수된 구미시 압류입니다. 이후의 경북신용보증재단 가압류, 흥국저축은행 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 을구 1번 임차권등기는 매각으로 말소됩니다. 그러나 임차권등기의 말소와 보증금 책임의 소멸은 같은 의미가 아닙니다. 정선아의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미변제 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 정선아 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.12.07 확정 2021.12.09 전입·점유 2021.12.30 배당요구 2024.01.22 | 82,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 미배당 잔액 매수인 인수 |
정선아는 보증금 82,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2021.12.30이 말소기준일 2023.11.09보다 빠르고, 확정일자 2021.12.09 및 배당요구도 확인됩니다. 따라서 우선변제 배당을 받은 뒤에도 남는 보증금은 대항력에 따라 매수인이 부담합니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 내려가지 않는다
현재 최저가만 보면 감정가 대비 24.01%이지만, 대항력 인수형에서는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금의 합계를 봐야 합니다. 현재 회차 실질취득은 82,754,384원으로 감정가보다 754,384원 높습니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 19,688,000원 | 63,066,384원 | 82,754,384원 |
| 5회 유찰 시 | 13,781,600원 | 68,866,469원 | 82,648,069원 |
| 6회 유찰 시 | 9,647,120원 | 72,926,528원 | 82,573,648원 |
④ 예상배당표 (매각가 19,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 754,384원 |
| 1. 임차인 정선아 보증금 | 82,000,000원 | 18,933,616원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 21,626,681원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사흥국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 85,562,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인의 미배당 보증금 63,066,384원은 매수인이 인수하며, 경북신용보증재단·흥국저축은행·주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 아파트이나 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 용도 판단과 금융·세금·임대수요 검토에서 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 주위환경. 구미시 임수동 이마트 북측 인근으로, 근린생활시설·대형마트·중소규모 공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 구조의 지하 1층·지상 19층 건물이며, 승강기·위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 9미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·지원시설구역에 포함됩니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 환금성. 오피스텔 이용 물건이고 근린생활시설·공장이 혼재한 준공업지역에 있으며 4회 유찰됐습니다. 실수요와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 부담액은 최저가 19,688,000원이 아니라 인수액을 더한 82,754,384원입니다.
- 임차인 잔액 재확인. 배당표 확정 전 집행비용·세금·배당순위가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 명도와 보증금 반환 연계. 대항력 임차인은 보증금 잔액을 변제받기 전까지 인도를 거절할 수 있으므로, 잔금 외 반환재원을 함께 준비해야 합니다.
- 이용상태 확인. 공부상 아파트와 감정상 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 현장 이용상태, 전입 가능 여부, 금융조건과 세금 적용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당 외 부담 가능성을 관리주체와 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령과 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,968만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 4회 유찰돼 최저가가 19,688,000원까지 내려왔지만, 실제 매입구조는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 82,000,000원 중 배당받지 못하는 63,066,384원을 매수인이 인수해, 현재 회차 실질취득은 82,754,384원입니다. 이는 감정가 82,000,000원보다도 754,384원 높습니다.
5회·6회 유찰 시에도 최저가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 각각 82,648,069원과 82,573,648원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 낮은 최저가가 아니라, 임차보증금 잔액을 포함한 총부담입니다. 권리구조상 매수인 인수가 명확하고, 오피스텔 이용·준공업지역·4회 유찰이라는 환금성 요소도 함께 고려해야 합니다. 최저가 착시가 큰 대항력 인수형으로, 가격 매력보다는 인수 위험이 앞서는 물건입니다.