대구지방법원 2025타경10993. 구미시 해평면 해평리 449의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 음식점·창고, 주택·창고, 황토방으로 이용되고 있으며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 854.0㎡의 주상용 토지로 조사됐습니다. 현재 소유자는 유경숙이고, 현행 말소기준권리는 2024.10.30. 설정된 북삼새마을금고 근저당권 채권최고액 108,000,000원입니다.
그 뒤 삼성카드·현대카드·북삼새마을금고·하나은행·신용보증기금·경북 신용보증재단의 가압류가 순차적으로 들어왔고 2025.04.22. 북삼새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10993 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 해평면 해평리 449 · 경상북도 구미시 숭선로 309-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 음식점·창고 / 주택·창고 / 황토방 |
| 토지 | 854.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유경숙 (2008.06.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 279,819,140원 / 95,978,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북삼새마을금고 / 114,383,190원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2024.10.30. 북삼새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 종전 북삼새마을금고 근저당권 등기가 일부포기로 말소된 뒤 새로운 채권최고액 108,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후의 가압류 6건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 95,978,000원으로 감정가 279,819,140원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰폭입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 되며, 이 사건의 가격 판단은 매각조건과 권리·현장 상태를 함께 놓고 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 95,978,000원 | 93,850,396원 | 105,095,900원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 67,184,600원 | 65,575,277원 | 133,371,019원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 47,029,220원 | 45,782,694원 | 153,163,602원 |
채권자 총 청구액은 198,946,296원이고, 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용을 제외한 93,850,396원이 선순위 북삼새마을금고 근저당에 배당됩니다. 신청채권자 청구액 114,383,190원도 전액 충족되지 않으며, 후순위 가압류권자들에게는 배당 재원이 남지 않습니다. 다만 이러한 미배당은 채권자의 문제이지 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,127,604원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 북삼새마을금고 | 108,000,000원 | 93,850,396원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,082,351원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,332,409원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 북삼새마을금고 | 20,279,983원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 18,834,886원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 7,916,667원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 29,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 미배당은 105,095,900원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 해평면 해평리 소재 길수교차로 남동측 인근이며, 주변은 농경지·축사·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고, 간선도로 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 가는 음식점·창고, 기호 나는 주택·창고, 기호 다는 황토방입니다. 위생설비와 난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목 대, 854.0㎡, 주상용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 115,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 선확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 목록3에 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있으므로 현황과 행정기관 확인이 필요합니다.
- 지상권 말소. 목록3 을구 6번 지상권에 대해 북삼새마을금고가 2026.03.19. 말소동의서를 제출했습니다. 실제 등기 말소 상태를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 각 건물과 토지의 포함 범위를 매각목록·감정평가서에서 정확히 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 감정가 대비 하락률만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 현장 상태와 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 입찰조건이 까다롭다”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2024.10.30. 북삼새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 6건의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 105,095,900원 발생하는 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 절차는 가볍지 않습니다. 일괄매각·제시외 건물 포함, 목록3 농지취득자격증명 제출, 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 지상권 말소동의서 확인까지 챙겨야 합니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 ‘많이 유찰됐다 = 싸다’로 결론 내릴 수 있는 물건은 아닙니다. 권리 인수는 정리돼 있고, 실제 승부처는 농취증과 현황·매각조건을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
