대구지방법원 2025타경11097. 구미시 봉곡동 세양청마루아파트 106동 13층 1302호, 전용 66.0291㎡ 아파트입니다. 감정가는 123,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 86,100,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 70% 가격이지만, 이 물건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 2024.06.07. 등기된 공광식의 주택임차권이 경매개시결정보다 앞서고, 전입일도 2022.06.03.이어서 원칙상 대항력이 인정되는 구조이기 때문입니다.

배당계산상 매각대금 86,100,000원에서 집행비용 1,949,800원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 84,150,200원입니다. 보증금 130,000,000원 중 부족액 45,849,800원이 남으므로, 확약이 없다면 매수인의 총 실질취득액은 최저가와 인수액을 합친 131,949,800원입니다. 이 경우 최근 12개월 평균 112,333,333원과 최신 거래 110,000,000원을 모두 웃돌아 가격 메리트가 사라집니다.

그러나 주택도시보증공사가 2026.06.17. 제출한 확약서에는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 기재되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 공광식의 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 따라서 시세 비교 기준도 룰상 인수 포함액이 아니라 확약 이행을 전제로 한 실질취득액 86,100,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 확약이 반전

현재 살아 있는 선순위 담보권은 없고, 등기상 말소기준은 2025.06.04. 강제경매개시결정입니다. 공광식의 임차권등기는 2024.06.07. 접수되었고, 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.10., 주민등록일자는 2022.06.03.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 자동 소멸하지 않고 부족 보증금이 매수인에게 승계되는 선순위 대항력 임차권입니다.

경매개시결정 뒤인 2025.10.13. 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행, 삼성화재해상보험, 경산신용협동조합, 하나은행의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

공광식은 보증기관 명의의 중복 임차인이 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 보증금은 130,000,000원 한 번만 반영하며, 별도의 보증기관 승계 금액을 중복 합산하지 않습니다. 제공된 임차인 내역상 확약 밖의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 결론이 뒤집힌다

세양청마루 동일 면적대 66.03㎡의 실거래 12건은 103,000,000원에서 126,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 113,833,333원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 112,333,333원, 최신 2026.06. 거래는 110,000,000원이며, 최근 거래는 이전 구간보다 -5.1% 하락했습니다.

또한 최근 거래 추세가 -5.1%이므로 과거 거래가 섞인 전체 평균 113,833,333원만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건의 가격 메리트는 오직 확약 이행이 확실하고, 실질취득액이 86,100,000원으로 유지될 때 성립합니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)

배당표상 부족분 45,849,800원은 원칙적으로 매수인 인수액입니다. 다만 2026.06.17.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이행되면 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 136,000,011원은 현재 매각가 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 총액은 고정된다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 총 실질취득액은 보증금 130,000,000원과 집행비용 수준 부근에 머뭅니다. 즉 유찰만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 반대로 확약이 정상 이행되면 인수액이 실질 0원이므로 유찰에 따라 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 봉곡중학교 동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 버스정류장 이용 등 일반 교통사정은 보통입니다.
• 단지. 세양청마루는 621세대이며 사용승인일은 2005.06.14.입니다.
• 도로. 서측 약 20m 폭의 인도 있는 4차로 포장도로와 남측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 설비. 도시가스, 승강기, 화재탐지·소방, 개별난방, 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류·중로1류와 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 시장 흐름. 동일 면적 거래는 존재하지만 최근 거래 추세가 -5.1%로 하락해 과거 고가 거래보다 최신 거래를 우선해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.17.자 확약서의 사건번호, 목적물, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 의무와 이행 주체를 법원 기록에서 확인하세요.
• 매각물건명세서. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 확약서 내용이 최종 매각조건에 유지되는지 대조하세요.
• 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 누가 어떤 서류로 임차권등기를 말소하는지, 말소기한과 협조 절차를 확인하세요.
• 임대차 실체. 공광식이 과거 소유자였던 점을 고려해 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 보증기관의 대위변제 관계를 확인하세요.
• 현장 점유. 임차권등기만으로 현재 점유자가 확정되지는 않습니다. 실제 점유자와 인도 협의 대상을 현장에서 확인하세요.
• 가격 기준. 확약 이행 시에는 86,100,000원을 최근 12개월 평균 112,333,333원과 비교하고, 확약 미적용 시에는 131,949,800원을 기준으로 판단하세요.
• 하락 추세. 최근 거래 추세 -5.1%와 최신 거래 110,000,000원을 우선해 보수적으로 상한가를 정하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표 외 비용을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약을 사는 물건”

이 사건의 표면 가격은 감정가 123,000,000원에서 86,100,000원까지 내려와 최근 12개월 평균의 76.6%입니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금 130,000,000원이 있어, 확약이 없다면 부족액 45,849,800원을 인수하고 총 실질취득액은 131,949,800원이 됩니다. 그 상태에서는 최신 거래와 최근 평균보다 비싸므로 가격 메리트가 없습니다.

결론을 바꾸는 것은 2026.06.17.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서입니다. 확약이 매각조건대로 이행되면 인수는 실질 0원이고, 실질취득액 86,100,000원은 최근 시세보다 낮습니다. 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않아 구조는 정리되지만, 5회 유찰·최근 시세 -5.1% 하락·과거 소유자와 임차인이 동일한 관계인 구조는 남습니다. 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확약 확인 후에는 가격 여지가 있는 조건부 안전형. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 확약서의 법적 효력과 실제 말소 이행입니다.