대구지방법원 2025타경11177. 구미 옥계동 ‘구미옥계세영리첼더프라임’ 102동 20층 2001호 아파트입니다. 표면 가격만 놓고 보면 감정가 206,000,000원에서 4회 유찰된 최저가 49,461,000원으로, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균의 22.9%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리 구조가 가격 할인 효과를 사실상 상쇄합니다. 을구 임차권은 경매개시결정보다 먼저 존재하고, 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
등기부 을구 1번 임차권에는 임차보증금 240,000,000원, 점유개시일 2021.11.05, 주민등록일자 2021.11.08, 확정일자 2021.09.18이 기재돼 있습니다. 이후 2023.12.11 경정으로 임차권자는 공은겸, 임대차계약일자는 2021.09.18로 정정됐습니다. 현재 최저가 49,461,000원이 보증금보다 훨씬 낮으므로, 대항력 인수형의 핵심 구조상 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 약 240,000,000원 부근에 머무르게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 102동 20층 2001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.9647㎡ · 36층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 임종엽 (2021.09.01 소유권이전 · 거래가액 231,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 49,461,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,158,903원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 단지 | 구미옥계세영리첼더프라임 · 901세대 · 2019.01.31 준공 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 선순위 임차권
이 사건에서 계산상 말소기준은 2025.06.26 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 을구 임차권등기가 존재하며, 2023.12.11 경정된 임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다.
② 임차관계 — 실제 임차 관련 인물 2명, 둘 다 확인 필요
| 성명 | 점유·권원 | 전입·등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공은겸 | 주거 · 임차권등기 | 을구 1-2 · 배당요구 2023.12.11 | 240,000,000원 을구 1번 원등기 | 대항 가능 | 배당요구 · 미상 | 미배당 잔액 인수 |
| 정창국 | 102동 2001호 · 사용관계 미상 | 전입 2024.07.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
공은겸의 임차권은 명세서에서 직접 매수인 대항 가능 권리로 명시돼 있어 핵심 인수권리입니다. 반면 정창국은 2024.07.01 전입으로 경매개시결정일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 공은겸 임차권과 별개로 정창국의 보증금·계약관계가 확인될 때까지 추가 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 사례가 아니므로 서로를 중복 신고로 합산하거나 한 사람으로 처리할 근거는 없습니다. 실제 임차 관련 인물은 2명으로 보고 각각 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 비교 대상은 49,461,000원이 아니라 약 240,000,000원
같은 단지 동일면적 73.96㎡의 최근 거래 12건 평균은 215,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 198,000,000원이며, 12건 범위는 192,000,000원에서 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 73.96㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2026.07 | 73.96㎡ | 11 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 73.96㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 73.96㎡ | 24 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 73.96㎡ | 25 | 219,000,000원 |
| 2026.06 | 73.96㎡ | 20 | 219,000,000원 |
| 2026.06 | 73.96㎡ | 21 | 217,000,000원 |
| 2026.06 | 73.96㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 73.96㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 73.96㎡ | 17 | 209,000,000원 |
| 2026.06 | 73.96㎡ | 22 | 207,000,000원 |
| 2026.06 | 73.96㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 최근 평균 | 73.9647㎡ | 12건 | 215,833,333원 |
표면 최저가 49,461,000원만 시장가격과 비교하면 최근 평균의 22.9%이므로 극단적으로 싸 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 잘못된 결론을 만듭니다. 핵심 권리 인수까지 반영한 실질취득 약 240,000,000원은 최근 12개월 평균 215,833,333원의 111.2%이고, 최신 거래 198,000,000원의 121.2%입니다. 최근 평균보다 24,166,667원, 최신 거래보다 42,000,000원 높은 수준이므로 ‘최저가가 싸다’는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,298원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,158,903원 | 48,170,702원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구 262,158,903원 중 48,170,702원이 배당되고 213,988,201원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당과 별개로 매각물건명세서가 선순위 임차권의 미배당 잔액을 매수인에게 승계한다고 명시한 점이 본 건의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 36층 건물 중 20층 2001호입니다.
- 입지. 해마루중학교 동측 인근으로 대규모 아파트단지, 다가구주택, 학교, 근린상가, 공원, 산업단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 간선도로와 버스승강장이 위치해 차량출입과 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측 폭 약 20m, 동측 폭 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지(구미국가4단지), 학교 보호구역 등이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 892,800원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았으나, 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다.
- 환금성 참고. 901세대, 2019.01.31 준공 단지이며 동일면적 최근 12건 거래가는 192,000,000원에서 240,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 49,461,000원을 매입원가로 보지 말고 선순위 임차권 미배당 승계를 포함한 실질취득 약 240,000,000원으로 판단해야 합니다.
- 공은겸 임차권 확인. 을구 1번 임차보증금 240,000,000원과 1-2번 경정등기, 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 정창국 계약관계 확인. 2024.07.01 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 별도 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 분리. 신청채권자 예상배당과 선순위 임차권의 매수인 승계 여부는 별개의 문제이므로 배당표만 보고 인수 0원으로 판단하면 안 됩니다.
- 시장가격 기준. 최근 12개월 평균 215,833,333원, 최신 거래 198,000,000원과 비교하면 실질취득 약 240,000,000원은 시세 이상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49,461,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 함정은 매우 선명합니다. 감정가 206,000,000원에서 4회 유찰돼 49,461,000원까지 내려왔지만, 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 있고 임차보증금은 240,000,000원입니다. 핵심 룰상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 실질취득은 약 240,000,000원 부근으로 고정됩니다.
그 240,000,000원은 동일면적 최근 12건 평균 215,833,333원보다 높고, 최신 거래 198,000,000원보다도 높습니다. 여기에 정창국의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 임차관계도 완전히 닫히지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰된 초저가 아파트”가 아니라 “선순위 임차권 때문에 실질취득가가 시세 이상으로 올라가는 인수형 경매”로 보는 것이 맞습니다. 권리와 가격을 함께 보면 결론은 보수적 접근입니다.
