대구지방법원 2025타경11198. 구미시 송정동 푸르지오캐슬 204동 1층 104호 아파트입니다. 감정가 530,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 259,700,000원, 감정가의 49% 구간까지 내려왔습니다. 임차인 신고는 없고 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격만 보면 간격이 상당합니다. 동일 면적 137.13㎡의 최근 12개월 실거래 6건 평균은 500,833,333원인데 현재 최저가는 그 51.9%입니다. 최신 거래도 2026년 6월 605,000,000원입니다. 다만 전체 과거 거래 평균 541,916,666원만 보고 할인 폭을 평가해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균이 더 낮고, 최근 구간이 이전 구간 대비 -14.1%인 하락 흐름이므로 실제 응찰가는 최근 가격대와 1층이라는 개별 조건을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11198 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 송정동 1 푸르지오캐슬 204동 1층 104호 · 도로명 경상북도 구미시 산책길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 매칭면적 137.1293㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건 중 1층 |
| 소유자 | 황득규 · 2013.09.01 매매 · 거래가액 293,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 259,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사 해치엠엠에이 / 169,440,711원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리 없음
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 “해당사항없음”, 법정지상권도 “해당사항없음”으로 확인됩니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있어 현재 분석의 핵심은 대항력 임차인 보증금 승계가 아니라 매각가격과 실제 자산가치의 간격입니다.
등기 흐름에서는 2013년 황득규의 소유권 취득 이후 여러 근저당 설정·말소가 이어졌습니다. 2019년 중앙새마을금고 240,000,000원, 2021년 같은 금고 60,000,000원 근저당은 2022.02.24 해지로 말소됐고, 2022.02.25 SBI저축은행 428,400,000원 근저당 및 2025.05.20 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기록이 이어집니다. 분석상 말소기준으로 표시된 권리는 2025.07.07 강제경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장은 하락 구간
푸르지오·캐슬B단지 137.13㎡ 동일 면적의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 541,916,666원이지만 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 500,833,333원, 최신 거래 605,000,000원, 그리고 최근 추세 -14.1%를 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 137.13㎡ | 11 | 605,000,000원 |
| 2026.06 | 137.13㎡ | 14 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 137.13㎡ | 9 | 495,000,000원 |
| 2025.10 | 137.13㎡ | 13 | 470,000,000원 |
| 2025.09 | 137.13㎡ | 9 | 490,000,000원 |
| 2025.08 | 137.13㎡ | 18 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 137.13㎡ | 6건 | 500,833,333원 |
현재 최저가 259,700,000원은 최근 12개월 평균의 51.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 259,700,000원으로 동일합니다. 따라서 대항력 보증금 때문에 할인 폭이 사라지는 구조는 아닙니다. 다만 최근 거래는 445,000,000원부터 605,000,000원까지 편차가 크고, 최근 가격 흐름이 -14.1%인 만큼 “감정가의 절반이니 무조건 싸다”는 접근 대신 1층·내부상태·향·수리비를 확인한 뒤 적정 응찰가를 별도로 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,435,800원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 해치엠엠에이 | 169,440,711원 | 169,440,711원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 169,440,711원 | 85,823,489원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 338,881,422원 중 255,264,200원이 배당되고 미배당액은 83,617,222원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 259,700,000원 | 255,264,200원 | 83,617,222원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 181,790,000원 | 178,444,940원 | 160,436,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 127,252,999원 | 124,671,457원 | 214,209,965원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 169,440,711원이 전액 충족되는 것으로 계산됩니다. 3회 유찰 시에도 신청채권자는 169,440,711원을 전액 배당받는 시나리오지만, 4회 유찰 시에는 신청채권자 배당도 124,671,457원으로 줄어듭니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산된다는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 원평동 금오초등학교 동측 인근 송정동에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 18층 건 중 1층 104호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 6차선, 남동측 및 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가 917,100원/㎡, 지목 대, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지·거래. 푸르지오·캐슬B단지 408세대, 사용승인일 2007.08.22입니다. 동일 면적 실거래가 이어지고 있으나 최근 거래가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 산정. 전체 평균 541,916,666원보다 최근 12개월 평균 500,833,333원과 최근 추세 -14.1%를 우선해 판단하세요.
- 1층 가치 보정. 본건은 18층 건 중 1층입니다. 동일 면적 실거래 중 고층 거래가격을 그대로 적용하지 말고 개별 층 차이를 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 기준으로 감정됐습니다. 구조변경·내부하자·마감상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 2022년 SBI저축은행 근저당과 2025년 한국자산관리공사 권리이전 기록의 최신 말소·존속 상태를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 현재 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없지만 입찰 직전 최신 명세서와 특별매각조건을 다시 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자, 인도절차, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 시세로 검증”
이 물건의 가장 큰 장점은 인수액 0원이라는 점입니다. 대항력 임차인 보증금을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조가 아니므로 현재 최저가 259,700,000원이 곧 실질취득액입니다. 그 금액은 최근 12개월 동일 면적 평균 500,833,333원의 51.9%로 수치상 가격 여유가 큽니다.
다만 최근 시장은 이전 구간보다 14.1% 낮아진 흐름이고, 2026년 6월 동일 면적 거래만 해도 445,000,000원과 605,000,000원이 공존합니다. 여기에 본건은 1층이고 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 결론은 “권리상 검토가 쉬운 할인형 물건이지만, 하락장과 개별 호수 상태를 반영해 가격을 정해야 한다”입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 시세와 실제 현장 상태가 최종 응찰가를 결정해야 합니다.
