33,888,000원
대구지방법원 2025타경11271. 구미시 구평동 부영아파트 702동 15층 1508호입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 98,800,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 33,888,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 2022.08.12부터 대항력을 갖춘 임차권자 신아림의 보증금 147,500,000원입니다. 신아림은 임대차계약·전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.08.12이고, 2024.09.09 임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정은 2025.07.25이므로 임차권이 더 빠릅니다.
따라서 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않는 한 부족액은 매수인에게 남습니다. 현재 최저가를 매각가로 놓은 배당표에서는 집행비용 1,009,984원을 먼저 제외한 32,878,016원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 114,621,984원을 매수인이 인수합니다. 최저가와 인수액을 합치면 148,509,984원입니다. 집행비용 추정치를 제외하면 구조적으로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 147,500,000원 부근에 고정되는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 702동 15층 1508호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 15층 건물 중 15층 |
| 실거래 비교면적 | 59.987㎡ |
| 소유자 | 주식회사아란 (2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,800,000원 / 33,888,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,741,358원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 국민은행 근저당과 우리은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.07.25 강제경매개시결정인데, 신아림의 임차계약·전입·점유·확정일자는 모두 2022.08.12, 임차권등기는 2024.09.09입니다. 따라서 해당 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신아림 | 전유부분 전부 · 주거 | 147,500,000원 | 2022.08.12 | 2022.08.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이지만, 임차인 신아림과 별개의 추가 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,888,000원 | 114,621,984원 | 148,509,984원 |
| 4회 유찰 시 | 23,721,600원 | 124,605,389원 | 148,326,989원 |
| 5회 유찰 시 | 16,605,119원 | 131,593,773원 | 148,198,892원 |
숫자가 구조를 그대로 보여줍니다. 3회 유찰에서 매각가가 33,888,000원이고, 4회 유찰 시 23,721,600원, 5회 유찰 시 16,605,119원까지 낮아지지만 인수액은 각각 114,621,984원 → 124,605,389원 → 131,593,773원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 148,509,984원 → 148,326,989원 → 148,198,892원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 물건에서는 추가 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 비교 대상은 3,388만원이 아니라 1.485억원
부영7 동일면적 59.99㎡의 최근 12건 평균은 112,750,000원, 최신 거래는 2026.09 104,000,000원입니다. 최근 거래 범위는 96,500,000원~136,000,000원입니다. 현재 실질취득 148,509,984원은 평균보다 35,759,984원, 최신 거래보다 44,509,984원, 최근 최고 거래보다도 12,509,984원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 10 | 104,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 5 | 109,500,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 7 | 136,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 17 | 96,500,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 12 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 112,750,000원 |
특히 최신 거래 104,000,000원은 최근 12건 평균 112,750,000원보다도 낮습니다. 전체 표본의 최저가 96,500,000원과 최고가 136,000,000원 사이 어디와 비교해도 현재 실질취득 148,509,984원은 높은 수준입니다. 감정가 98,800,000원만 보면 시세권 안쪽이지만, 이 사건은 감정가나 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,009,984원 |
| 1. 임차인 신아림 보증금 | 147,500,000원 | 32,878,016원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 152,741,358원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 중 32,878,016원이 배당되고 114,621,984원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사 청구액 152,741,358원은 예상배당 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구평남부초등학교 서측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·근린상가·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 부영7은 1,002세대, 사용승인 기준 2004.06.15이며 실거래 비교면적은 59.987㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 15층 건물의 15층으로, 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가 842,500원/㎡입니다. 북측 약 15m, 동·남측 약 25m, 서측 약 10m 도로와 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액 계산. 현재 회차는 33,888,000원 낙찰가에 114,621,984원 인수액을 더한 148,509,984원이 핵심 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 148,326,989원·148,198,892원으로 거의 그대로입니다.
- 임차권 원본 확인. 신아림의 임대차계약일·전입·점유개시·확정일자 2022.08.12 및 2024.09.09 임차권등기, 배당요구 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 1,009,984원을 반영한 추정치이므로 실제 배당 후 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12건 평균 112,750,000원, 최신 거래 104,000,000원, 최고 거래 136,000,000원과 실질취득을 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태와 관리비 등을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,388만원짜리 아파트”가 아니다
표면적인 최저가는 33,888,000원이고 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 신아림의 보증금 147,500,000원이 선순위로 존재해 현재 배당 후 잔액 114,621,984원을 매수인이 인수합니다. 따라서 지금의 실질취득은 148,509,984원입니다.
이는 최근 12개월 평균 112,750,000원은 물론 최근 최고 거래 136,000,000원도 넘어섭니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 커지기 때문에 총취득액은 약 1.48억원에 머뭅니다. 유찰 횟수는 많지만 가격 메리트는 생기지 않는 구조입니다. 이 사건의 결론은 “낮은 최저가보다 선순위 보증금이 가격을 지배한다”입니다.
