대구지방법원 2025타경11291. 구미시 도량동 파벨리스도량의 다세대주택으로, 감정평가상 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제3층 제301호입니다. 감정가는 90,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,100,000원, 감정가의 49%입니다. 표면만 보면 반값 물건이지만, 이 사건의 본질은 임차보증금 90,000,000원의 처리에 있습니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 임대차계약일 2021.05.21, 확정일자 2021.05.25, 주민등록일 2021.06.07, 점유개시일 2021.06.10이며 2023.07.19 임차권등기가 마쳐졌습니다. 이는 2025.08.01 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권으로 분석됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 서울보증보험주식회사가 2025.07.31 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출한 사실이 적혀 있습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 이행되는 한 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 536-3, 산26-10 파벨리스도량 제3층 제301호 도로명: 경상북도 구미시 문장로5길 32-6 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 사조리조트주식회사 (2021.01.21 임의경매로 인한 매각, 2021.02.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 105,492,534원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 규모 | 파벨리스도량 · 8세대 · 2015.12.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 정리
2015년과 2016년에 설정된 달구벌신용협동조합·김용훈·임차수의 근저당권과 2019년 임의경매개시결정은 2021년 경매 매각 과정에서 모두 말소됐습니다. 현재 소유자는 사조리조트주식회사이며, 현 등기에서 핵심은 2023.07.19 등기된 한국토지주택공사의 임차보증금 90,000,000원과 2025.08.01 강제경매개시결정입니다.
② 임차권·승계 신고 현황 — 실제 임차인 0명
| 신고 명의 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 부동산 전부 주거·임차권등기 | 90,000,000원 | 전입 2021.06.07 확정 2021.05.25 배당요구 2023.07.19 | 대항력 원칙상 있음 우선변제 보증기관 승계 확약 인수 0 |
한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격의 권리로 분류되므로 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자인 서울보증보험주식회사는 한국토지주택공사 임차권의 채권양수인으로 기재돼 있어, 임차보증금 90,000,000원과 신청채권 105,492,534원을 서로 다른 두 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인 수는 0명, 보증기관 승계채권은 1건입니다.
다만 현장조사 당시 시건장치와 거주인 부재로 내부와 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 별도 임차인 신고는 없지만, 입찰 전 현장 방문과 점유자 확인은 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
최저매각가 44,100,000원은 감정가 90,000,000원의 49%입니다. 확약이 정상적으로 이행되면 실질취득액도 44,100,000원으로 정리되므로, 선순위 임차권 때문에 총투입액이 90,000,000원 수준으로 고정되는 일반적인 인수형 물건과는 결론이 달라집니다.
그러나 파벨리스도량은 8세대 소규모 단지이고, 비교 가능한 최근 실거래·최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가 49% | 44,100,000원 | 47,093,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 30,869,999원 | 60,085,661원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 21,608,999원 | 69,179,963원 | 0원 |
룰상 미배당액은 낙찰가가 내려갈수록 증가하지만, 본 건에서는 해당 임차권에 대한 대항력 포기와 말소 확약이 있어 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 90,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 신청채권자 · 서울보증보험주식회사 | 105,492,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 47,093,800원입니다. 다만 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험의 신청채권은 양도·승계 관계이므로 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약서가 유효하게 이행되면 부족분을 매수인이 인수하지 않고 임차권등기도 말소됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미고등학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남측으로 폭 약 6~7미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 3층 301호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 바닥재·타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 공급, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류와 접합니다. 공시지가는 345,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지가 도량동 536-3과 산26-10 두 필지로 기재돼 있으나, 산26-10은 2016.02.24 토지등록전환 및 합병으로 말소됐습니다.
- 점유·내부. 현장조사 당시 시건장치와 거주인 부재로 외부 관찰과 건축물현황도를 기준으로 조사했습니다. 구조변경과 내부 하자는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 파벨리스도량은 8세대 소규모 다세대로 최근 실거래와 최근 낙찰 실적이 확인되지 않아 매수층과 담보가치를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기 주체, 임차권등기 말소 조건, 말소 시점과 제출 원본을 매각물건명세서 및 법원 기록에서 직접 대조하세요.
- 승계채권 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 임차보증금과 서울보증보험 신청채권은 양도·승계 관계이므로 두 보증금을 별도로 합산하지 마세요.
- 점유자 확인. 실제 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 거주인 부재였습니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 하자와 구조변경 여부가 확인되지 않았습니다. 수리비가 낙찰가 대비 크게 작용할 수 있습니다.
- 시세 원점 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대 거래, 전세가, 매물가와 금융기관 담보평가를 확인하세요.
- 대지권 공부 확인. 산26-10 필지의 등록전환·합병 및 말소 내용을 토지대장과 집합건축물대장으로 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 체납 공과금과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 등기만 보면 보증금 90,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 현재 최저가에서는 47,093,800원이 미배당돼 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 룰상 미배당액이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 유형입니다.
그러나 서울보증보험이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당 부족과 관계없이 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약이 법원 기록대로 유효하게 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 44,100,000원입니다.
그렇다고 곧바로 저가 우량 물건이 되는 것은 아닙니다. 최근 실거래가 없고 8세대 소규모 다세대이며, 내부와 점유상태도 확인되지 않았습니다. 권리는 확약서로 정리되지만 가격과 환금성은 현장조사로 증명해야 하는 물건입니다. 결론은 확약 원문 확인 후 검토 가능, 감정가 49%만으로 저가 판단은 보류입니다.
