대구지방법원 2025타경11306. 경상북도 구미시 상모동에 있는 근린생활시설 용도의 4층 철근콘크리트 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 2,073,637,000원이지만 3회 유찰되어 최저가는 711,257,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리 흐름은 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2018.08.17 중앙로신용협동조합 근저당권 1,620,000,000원인데, 그보다 앞선 2018.05.10 갑구 3번 가등기가 존재합니다.
등기 분석상 이 갑구 3번은 말소기준보다 선순위로 표시되어 있고, 별도 주의사항에도 “갑구 3번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 기재되어 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 정리되어 있고, 배당 계산 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 따라서 거래가액 1,280,000,000원을 곧바로 매수인 인수액으로 합산해서도 안 되고, 반대로 선순위 가등기를 확인하지 않은 채 “완전히 깨끗하다”고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11306 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 상모동 274-11 |
| 등기 건물 | 경상북도 구미시 상모동 275-16외 1필지 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 용도 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 |
| 토지 | 339.0㎡ · 지목 과수원 · 현황 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 주식회사씨엠디자인하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 2,073,637,000원 / 711,257,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 중앙로신용협동조합 / 1,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당사항없음 · 명시 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2018.08.17 설정된 중앙로신용협동조합의 근저당권입니다. 이후의 한병달·전재진·배형기·윤종호·조정제·유정열 근저당권, 김규학 가압류, 국 압류, 2025.08.05 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 기존 류창규·이주희·데레사신용협동조합 등의 근저당과 과거 가압류·경매개시결정 일부는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 711,257,000원으로 감정가 2,073,637,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 497,879,899원, 5회 유찰 시 시나리오는 348,515,929원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되어 있지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 근린생활시설 용도이면서 현재 공실이고, 목록3 건물은 사용승인을 취득하지 않아 일반건축물대장도 존재하지 않습니다. 이런 물건은 단순 주거용처럼 감정가 대비 낙찰률만 보고 환금성을 판단하기 어렵습니다. 3회 유찰 자체는 할인 신호가 아니라 시장이 반복해서 가격 또는 물건 리스크를 받아들이지 않았다는 사실로 먼저 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 711,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,512,570원 |
| 2. 근저당 · 중앙로신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 701,744,430원 |
| 3. 근저당 · 한병달 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 전재진 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 배형기 | 201,600,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 윤종호 | 26,400,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 조정제 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김규학 | 140,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 유정열 | 31,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 배당대상 채권액 2,789,200,000원 중 701,744,430원이 채권자에게 배당되는 가정이며, 미배당액은 2,087,455,570원입니다. 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정수초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·미개발나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 간선도로와 인접해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도의 구조이나 기준시점 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층이며 공동위생설비·승강기설비·소방설비가 있습니다. 내벽 일부는 콘크리트 내장 미마감 상태로 기재되어 있습니다.
- 토지. 339.0㎡, 공시지가 442,700원/㎡, 제2종일반주거지역입니다. 공부상 지목은 과수원이나 현황은 대로 평가되어 있습니다.
- 도로·규제. 중로3류와 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 건축 행정. 목록3 건물은 사용승인 미취득으로 일반건축물대장이 존재하지 않습니다. 환금성·금융·향후 사용 과정에 직접 확인이 필요한 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원문 확인. 2018.05.10 접수 가등기의 법적 성격과 현재 효력, 매각으로 소멸하는지 여부를 등기 원문과 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- ‘인수 0원’의 전제 확인. 명세서와 배당 모델은 인수 0원이지만, 선순위 가등기 검토가 끝나기 전에는 실질취득가를 711,257,000원으로 최종 확정하지 않는 것이 안전합니다.
- 사용승인 미취득 건물 확인. 목록3의 사용승인 미취득 사유, 일반건축물대장 부존재 상태, 향후 사용·정비 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 기재합니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 근린생활시설과 토지의 실제 거래·임대수익·공실비용을 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 상모동 274-11과 등기상 275-16외 1필지, 건물·토지의 매각 범위를 원문 목록과 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 서류 확인이 먼저다
이 사건의 표면적 숫자는 강렬합니다. 감정가 2,073,637,000원이 3회 유찰되어 최저가 711,257,000원, 감정가 대비 34.3%입니다. 하지만 이 할인율을 곧바로 투자 매력으로 바꾸기에는 확인할 것이 많습니다. 말소기준권리보다 앞선 갑구 3번 가등기는 종류 확인이 필요하고, 목록3 건물은 사용승인을 취득하지 않아 일반건축물대장이 없습니다. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이며, 가격을 검증할 실거래 자료도 없습니다.
매각물건명세서상 인수권리 없음·배당상 인수 0원이라는 점은 분명한 긍정 요소입니다. 그러나 이 사건에서는 “최저가가 얼마나 내려왔나”보다 “선순위 가등기가 정확히 무엇이며, 미사용승인 건물을 어떤 상태로 취득하게 되는가”가 선행 질문입니다. 그 두 가지가 정리되기 전까지는 낮아진 최저가만으로 싸다고 결론내리기 어렵습니다.
