대구지방법원 2025타경11448. 구미시 오태동 늘푸른아파트 1동 2층 211호입니다. 소유자 박춘섭은 2016년 3월 18일 매매로 68,000,000원에 취득했고, 같은 해 3월 29일 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 현대카드, 신한카드, 우리금융캐피탈, 서민금융진흥원, 롯데캐피탈의 가압류와 삼성생명보험의 경매개시결정은 낙찰로 모두 소멸합니다.
감정가 58,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 28,420,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 44,571,428원이고 최신 거래는 39,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 두 기준보다 모두 낮아 가격 여유가 확인되는 구간입니다. 반면 최근 시세가 이전 거래 구간보다 6.9% 하락한 점은 입찰가를 보수적으로 정해야 하는 근거입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11448 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 오태동 738 늘푸른아파트 제1동 제2층 제211호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 금오대로5길 8-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 2층 |
| 대상 면적 | 59.76㎡ · 동일 면적 실거래 매칭 |
| 소유자 | 박춘섭 (2016.03.18. 매매, 거래가액 68,000,000원 · 2016.03.29. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 28,420,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 25,044,743원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 2016년 3월 29일 접수된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며 채무자는 박춘섭입니다. 이후 등기된 가압류 5건과 2025년 9월 23일 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 ‘최근 거래’를 보라
늘푸른아파트는 255세대이며 사용승인일은 1994년 10월 15일입니다. 대상 면적과 매칭된 59.76㎡·59.87㎡ 거래 12건의 전체 평균은 45,941,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 44,571,428원, 최신 거래는 2026년 5월 39,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.76㎡ | 7 | 39,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 1 | 32,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 5 | 62,000,000원 |
| 2025.10 | 59.87㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 15 | 46,000,000원 |
| 2025.09 | 59.76㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.76㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2024.09 | 59.87㎡ | 3 | 48,300,000원 |
| 2024.07 | 59.76㎡ | 11 | 48,000,000원 |
| 2024.06 | 59.76㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2024.06 | 59.87㎡ | 11 | 51,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 44,571,428원 |
현재 최저가 28,420,000원은 최근 12개월 평균의 63.8%입니다. 최신 거래 39,000,000원보다 10,580,000원 낮고, 12건 중 최저 거래가 32,000,000원보다도 3,580,000원 낮습니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 그대로 28,420,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,560원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 60,000,000원 | 27,508,440원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,403,589원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,425,901원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 11,652,056원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,775,005원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 13,218,339원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액과 가압류 청구금액을 합한 채권액은 103,474,890원이며, 집행비용을 제외한 예상배당액은 27,508,440원입니다. 예상 미배당액은 75,966,450원입니다. 신청채권액 25,044,743원은 현재 회차 시나리오상 충족되지만, 배당표는 근저당 채권최고액 기준 추정입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 28,420,000원 | 75,966,450원 | 충족 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 19,894,000원 | 84,338,982원 | 미충족 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,925,800원 | 90,199,754원 | 미충족 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오태초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 남동측과 남서측에 진·출입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 427,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 12건은 32,000,000원부터 62,000,000원까지 편차가 크고, 최근 구간은 이전 구간보다 6.9% 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 전입세대 열람과 현장 재방문으로 실제 점유자, 임대차 여부, 명도 협의 대상을 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 감정가 58,000,000원이나 과거 최고가 62,000,000원보다 최근 평균 44,571,428원과 최신 거래 39,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 6.9% 하락한 만큼 수리비·명도비·취득 부대비용을 제외한 보수적 상한가를 정하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사가 외부관찰과 탐문조사 중심으로 이뤄져 내부 마감과 수리 범위가 확인되지 않았습니다.
- 관리비 체납. 장기 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 신청채권액은 25,044,743원이지만 배당 추정은 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 하므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 승부처는 점유와 보수적 입찰가
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 명확하고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 28,420,000원은 최근 12개월 평균 44,571,428원의 63.8%, 최신 거래 39,000,000원보다 10,580,000원 낮아 가격상 여유가 있습니다. 두 차례 유찰된 현재 회차가 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.0회와도 일치합니다.
다만 최근 시세가 6.9% 하락했고, 대상 호실은 2층이며 내부와 임대관계가 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 안전하고 가격도 최근 시세 아래지만, 점유·내부 상태 확인을 전제로 접근할 물건입니다. 감정가 할인율에만 기대기보다 최신 거래를 기준으로 수리비와 명도 가능 비용까지 차감한 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
