인천지방법원 2024타경578801. 부평룩소르주상복합아파트 101동 6층 609호로, 전유부분 30.0375㎡의 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 강성철이고 2022.07.04. 거래가 129,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2023.10.25. 구로세무서장 압류입니다. 데이터상 이 압류가 말소기준권리로 산정되어 있습니다.
그런데 임차인 김민우는 그보다 앞선 2022.04.20. 전입·점유와 2022.02.24. 확정일자를 갖고 있습니다. 보증금은 140,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 우선변제를 받더라도 부족한 보증금은 매수인에게 남을 수 있는 대항력 인수형입니다. 이 사건의 가격은 최저매각가가 아니라 최저가 + 인수액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578801 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경원대로 1350, 6층101동609호 (부평동,부평룩소르주상복합아파트) |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 30.0375㎡ · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 6층 609호 |
| 소유자 | 강성철 (2022.07.04. 매매 · 거래가 129,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 22,521,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 144,148,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.10.25. 압류지만, 김민우의 전입·점유는 2022.04.20.로 더 빠릅니다. 확정일자도 2022.02.24.입니다. 2024.05.21.에는 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 제6층 제609호 30.0375㎡ 전부 | 2022.04.20 | 2022.02.24 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 2,252만원이 아니라 1.408억원을 비교해야 한다
동일 면적 30.04㎡ 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 131,800,000원이지만, 과거 155,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.01. 125,000,000원, 최근 12개월 평균도 125,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -6.4% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 30.04㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 30.04㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 30.04㎡ | 16 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 30.04㎡ | 16 | 129,000,000원 |
| 2022.06 | 30.04㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 131,800,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 18.0%에 불과하지만 이것은 의미 있는 할인율이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액 140,805,378원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 125,000,000원의 약 112.6%입니다. 즉 최근 시세보다 약 15,805,378원 높은 구조입니다. 감정가 134,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,521,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 805,378원 |
| 1. 임차인 김민우 보증금 | 140,000,000원 | 21,715,622원 |
| 2. 경매개시결정 · 김민우 | 144,148,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당 예상액 118,284,378원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 도넛 차트는 22,521,000원의 매각대금 자체가 어떻게 배분되는지만 표시하며, 매각대금 외 인수액은 포함하지 않습니다.
④ 유찰이 더 돼도 실질취득은 거의 그대로다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 22,521,000원 | 118,284,378원 | 140,805,378원 |
| 6회 유찰 시 | 15,764,699원 | 124,919,066원 | 140,683,765원 |
| 7회 유찰 시 | 11,035,289원 | 129,563,346원 | 140,598,635원 |
6회·7회 유찰로 최저매각가가 더 내려가도 미배당 보증금 인수액이 반대로 증가합니다. 실질취득은 140,805,378원 → 140,683,765원 → 140,598,635원으로 거의 변하지 않습니다. 이 구조에서는 ‘한 번 더 유찰되면 싸진다’는 일반적인 경매 논리가 제대로 작동하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 전유면적은 30.0375㎡입니다. 공동주택·업무시설·제1종근린생활시설이 함께 있는 건물 부지입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 지하철 1호선 부평역 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부평역 및 노선버스정류장이 소재해 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.11.13. 준공, 총 75세대이며 급배수·위생·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이며 철도보호지구 및 상대보호구역 관련 표시가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 5건이고 최근 12개월 표본은 1건입니다. 최신 거래 125,000,000원, 최근 추세 -6.4%, 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.0회이고 매각률은 0.0%로 집계되어 있어 환금성 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 22,521,000원에만 시선을 두지 말고 인수 118,284,378원을 합산한 140,805,378원을 기준가격으로 보세요.
- 임차인 인수 전제 유지. 김민우는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있으며, 배당 부족분을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 약 140,000,000원 수준에 머뭅니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 125,000,000원이고 추세는 -6.4%입니다. 전체 평균 131,800,000원을 주된 가격근거로 사용하지 않는 편이 맞습니다.
- 관계인 및 몰수보전 확인. 임차인·경매채권자 김민우의 관계와 2024.07.18. 몰수보전의 처리 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가”가 아니라 “112.6% 실질취득”
이 물건은 숫자 하나만 보면 감정가 134,000,000원이 5회 유찰되어 22,521,000원까지 내려온 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 김민우의 보증금 140,000,000원이 핵심입니다. 현재 예상배당 후 118,284,378원이 남고 이를 매수인이 인수하면 실질취득은 140,805,378원입니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 125,000,000원이고, 최근 거래 추세도 -6.4%입니다. 실질취득은 최근 시세의 약 112.6%이며 5회 유찰이라는 이력까지 겹칩니다. 더 유찰되어도 인수액이 늘어 총액이 거의 고정되므로, 이 사건에서 최저가 자체는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다. 표면가는 낮지만 실질가격은 최근 시세 이상인 대항력 인수형 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
