최저가 32,173,000원의 착시 — 실질취득은 140,979,114원, 최근 시세보다 높다

인천지방법원 2024타경578801. 부평역 북서측 인근의 전용 30.0375㎡, 공부상 오피스텔입니다. 최저매각가는 32,173,000원까지 낮아졌지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 임차인 김민우의 전입일은 2022.04.20, 확정일자는 2022.02.24로 말소기준인 2023.10.25 국세 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 최저가를 전액 납부하더라도 집행비용 979,114원을 제외한 31,193,886원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 140,000,000원 중 남는 108,806,114원은 매수인이 부담합니다. 따라서 총부담은 32,173,000원 + 108,806,114원 = 140,979,114원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어나므로 실질취득액은 약 140,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2023.10.25. 구로세무서장의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김민우는 2022.04.20. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 약 1년 6개월 앞서며, 확정일자도 2022.02.24.입니다. 을구 1번 임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액에 대한 인수 의무는 별개로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김민우는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 집계되는 1명입니다. 전입과 확정일자를 모두 갖추고 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 예상배당 31,193,886원을 제외한 108,806,114원이 매수인 인수액입니다.

③ 유찰이 늘어도 총부담은 거의 줄지 않는다

최저가가 32,173,000원에서 15,764,769원까지 내려가도 실질취득액은 140,979,114원에서 140,683,766원으로 소폭만 낮아집니다. 입찰자가 싸게 낙찰받는 만큼 임차인에게 지급되지 못한 보증금이 늘어나기 때문입니다. 이 사건에서는 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아니라 보증금 140,000,000원 부근의 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다.

④ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래보다 높다

동일 면적 30.04㎡의 확인된 거래는 5건이며 전체 평균은 131,800,000원입니다. 그러나 과거 155,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 125,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래보다 6.4% 하락한 흐름입니다.

현재 회차 실질취득액 140,979,114원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 125,000,000원보다 15,979,114원 높고, 최근 시세의 112.8%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 131,800,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 25.7%라는 수치는 투자 판단에 사용할 수 없으며, 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 32,173,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 3.0%를 적용한 추정치입니다. 세금·최우선변제 등 실제 배당 순위와 금액에 따라 임차인 배당액 및 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며, 공동주택·업무시설·제1종근린생활시설이 함께 들어선 주상복합 건물입니다.
• 입지. 지하철 1호선 부평역 북서측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·아파트· 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부평역과 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 6층으로, 급배수·위생·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 철도보호지구와 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 환금성. 75세대의 소규모 오피스텔이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.0회, 매각률이 0.0%로 집계돼 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 실질취득액을 산정해야 합니다.
• 임차인 원본 확인. 주민등록·점유·임대차계약·확정일자·배당요구 및 임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자의 이름이 같은 사유와 채권 발생 경위를 확인하되, 법원의 정정 전에는 인수 조건을 그대로 반영해야 합니다.
• 몰수보전 확인. 몰수보전 등기의 매각 후 처리와 특별매각조건을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 세금과 실제 배당. 말소기준권리가 국세 압류이고 세액이 확정돼 있지 않으므로, 실제 배당에서 임차인 미배당액이 커질 가능성까지 고려해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 범위를 현황조사 및 현장 확인으로 검증해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 최근 12개월 평균 표본이 1건이므로 동일 건물·인근 오피스텔의 현재 매물과 추가 실거래를 함께 비교해야 합니다.

맺으며 — “32,173,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 표면상 최저가는 32,173,000원이지만, 경제적 실질은 완전히 다릅니다. 임차인 김민우의 보증금 140,000,000원이 낙찰대금보다 크고 대항력도 인정되므로, 배당받지 못한 108,806,114원을 매수인이 부담합니다. 현재 회차 총부담은 140,979,114원이며, 추가 유찰 뒤에도 약 140,000,000원 부근에서 유지됩니다.

반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 125,000,000원이고 최근 가격 추세도 6.4% 하락했습니다. 실질취득액이 최근 시세의 112.8%인 데다 4회 유찰, 소규모 오피스텔의 낮은 경매 환금성, 몰수보전 확인 필요성까지 겹칩니다. 최저가 할인은 착시이고, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다. 임차보증금 인수 조건이 법원 기록에서 달라지지 않는 한 가격 경쟁력은 낮게 평가하는 것이 타당합니다.