인천지방법원 2024타경578870. 인천 서구 석남동 506, 옻우물로 26에 있는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 숙박시설이고, 토지는 177.0㎡의 일반상업지역 대지입니다. 소유자 김상헌이 2022년 취득하면서 중앙농업협동조합에 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다.
등기에는 2001년부터 여러 근저당권과 경매개시등기가 등장하지만, 말소기준보다 앞선 과거 근저당권은 각각 해지로 말소됐고 과거 경매개시결정도 취하·말소됐습니다. 현재 남은 후순위 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 김형희의 전입일도 2022.05.02로 말소기준일인 2022.02.22보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578870 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 506 제1호 · 인천광역시 서구 옻우물로 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설로 이용 중 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 · 대 177.0㎡ |
| 소유자 | 김상헌 (2022.02.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,459,713,320원 / 715,259,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김인국 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2022년 근저당이 기준
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형희 | 숙박시설 | 2022.05.02 | 90,000,000원 | 4,400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김형희는 보증금 90,000,000원, 월세 4,400,000원으로 숙박시설을 점유하는 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 보증금을 주장할 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 매수인이 승계하는 보증금은 0원으로 분석됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 715,259,000원으로 감정가 1,459,713,320원의 49%이며 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 용도·규모의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 숙박시설은 일반 주택보다 수익성, 영업 상태, 시설 노후도, 위반건축물 시정비용에 따라 가치 편차가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 715,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.3% 추정) | - | 9,552,590원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 중앙농업협동조합 | 720,000,000원 | 705,706,410원 |
| 2. 후순위 근저당 · 김인국 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 가압류 · 황영희 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 현재 유효한 권리관계를 기준으로 보면 집행비용을 제외한 매각대금은 말소기준 근저당권에 우선 배당되고, 신청채권자 김인국의 250,000,000원 채권에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 임차인의 우선변제·최우선변제 여부와 조세채권은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 석남역 북서측 인근이며, 공동주택·숙박시설·근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 석남역과 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 177.0㎡, 평지의 가로장방형 소로각지이며 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 도로 접함, 과밀억제권역, 주택정비지역 기타, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 숙박시설은 주거용 부동산과 달리 수익·운영 실적과 적법한 용도 유지 여부가 매수층과 매각가격을 좌우합니다. 확인 가능한 실거래 자료가 없어 환금성과 적정가격 판단에는 별도 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 건축과-53364호에 따른 5층 74.04㎡ 무단용도변경의 시정명령, 이행강제금, 원상회복 범위를 관할 부서에 확인하세요.
- 숙박시설 운영 적법성. 일반건축물대장상 용도, 숙박업 신고 상태, 소방·위생 기준 및 현 운영자의 영업 승계 가능성을 대조하세요.
- 임차인 명도. 김형희의 대항력은 없지만 보증금 90,000,000원·월세 4,400,000원의 실제 임대차 종료 시점과 점유 범위를 확인하세요.
- 말소등기 재확인. 교보생명보험 및 우리은행의 과거 근저당권 말소 여부와 2025.08.08 근저당권 이전 내용을 최신 등기부로 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라 판단하지 말고 숙박시설 수익, 공실, 시설 상태, 수선비와 위반사항 해소비용을 반영하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득 및 이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 배당·조세 확인. 임차인의 우선변제 여부, 당해세, 체납 공과금과 집행비용은 매각물건명세서 및 배당요구 종기 서류 원본으로 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 건물의 적법성은 남는다
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 과거 근저당권과 경매개시등기는 말소됐고, 2022.02.22 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 권리와 전입 임차인은 매각으로 소멸해 매수인의 등기상 인수액은 0원입니다.
그러나 낙찰 판단의 중심은 권리보다 5층 무단용도변경과 숙박시설 운영의 지속 가능성입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 시세가 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 원상회복이나 적법화가 어려우면 낮은 낙찰가의 이점이 줄어들 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 물건 자체의 행정·운영 위험은 높다입니다. 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 위반사항 해소 후의 실제 수익가치로 정해야 합니다.