인천지방법원 2024타경579224. 인천 미추홀구 주안동 하니빌라(9동) 3층 302호, 전용 36.96㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 되어 있으므로 아파트형 대단지 물건으로 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가 72,000,000원에서 2회 유찰된 35,280,000원입니다. 숫자만 보면 싸지만, 이 사건의 권리분석 포인트는 가격보다 임차권등기 65,000,000원과 확약서입니다.
매각물건명세서에는 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 11번 주택임차권등기 임대차보증금 65,000,000원”이 표시되어 있습니다. 그러나 같은 notes에 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 되어 있어, 이 임차권등기는 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 단, 확약은 이 임차권등기에만 적용됩니다. 데이터상 별도 실제 임차인 신고는 없지만, 감정요항표의 “임대미상” 때문에 현장 점유와 확약서 원본은 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경579224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인하로221번길 15, 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.96㎡ · 하니빌라(9동) · 총 8세대 |
| 이용상태 / 사용승인 | 다세대주택으로 이용중 · 1989.12.04 |
| 소유자 | 김병의 (2017.03.22 매매, 거래가 63,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 79,708,580원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐고, 핵심은 임차권등기 확약
데이터상 말소기준은 1990.02.23 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 11번 주택임차권등기 65,000,000원은 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시되어 별도 확인이 필요한 항목입니다. 본 분석에서는 notes의 말소동의 확약서 제출을 반영해 매수인 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
② 임차인·보증기관 승계 표
데이터상 임차권등기 명의자는 한국토지주택공사입니다. tenants 필드에서 is_guarantor=true로 표시되어 있으므로 실제 거주 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 본 리포트의 실제 임차인 수는 0명으로 분류합니다.
| 구분 | 명의자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 을구 11번 주택임차권 | 한국토지주택공사 | 65,000,000원 | 데이터 판정: 없음 전입 2017.04.26 · 말소기준 이후 | 확정일자 2017.04.11 배당요구 2019.08.22 | 승계·보증기관 실질 0원* |
* 룰상 확인 대상 금액은 65,000,000원입니다. 단, notes의 말소동의 확약서 제출을 반영해 이 임차권등기의 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다. 확약서 원본·법원 매각조건·점유 현황은 입찰 전 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 표본이 얇다
하니빌라(9동) 전용 36.96㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 평균은 72,500,000원, 최저는 70,000,000원, 최고는 75,000,000원입니다. 현재 최저가 35,280,000원은 이 평균의 48.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 36.96㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.09 | 36.96㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 평균 | 36.96㎡ | 2건 | 72,500,000원 |
가격만 보면 안전마진이 있어 보입니다. 하지만 거래 표본이 2건뿐이고, 총 8세대의 1989년식 다세대주택입니다. 즉 “시세 대비 낮다”는 장점은 분명하지만, 대단지처럼 환금성을 넓게 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 | 약 매각가의 2.9% 추정 |
| 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2(전 6)번 근저당권 · 주식회사제일은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 79,708,580원 | 25,144,960원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 화수1화평새마을금고 | 9,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 7번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 50,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 20번 가압류 · 인천신용보증재단 | 22,083,330원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 21번 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 22,890,182원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 23번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 79,708,580원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
채권자 총채권 359,399,252원 중 예상배당은 34,244,960원, 미배당은 325,154,292원입니다. 매수인 인수액은 0원*으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원* 기준
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 325,154,292원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 335,547,780원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 342,823,222원 | 0원* |
대항력 임차보증금 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 부근으로 고정되는 문제가 생깁니다. 그러나 이 데이터는 말소동의 확약서 제출을 포함하므로 현재 분석상 인수액은 회차별로 0원*입니다. 따라서 시세 비교는 최저가와 실질취득이 같은 35,280,000원 기준으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “인천남부초등학교” 남서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통시됩니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고, 토지는 대체로 정방형 평지의 주거용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 절대보호구역, 상대보호구역, 정비구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대, 사용승인 1989.12.04의 소규모 다세대입니다. 실거래 표본도 2건이라 가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 을구 11번 주택임차권등기 65,000,000원 전체를 커버하는지 확인해야 합니다.
- 명세서 매각조건 확인. 명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 표시되어 있으므로, 법원 매각조건과 확약 반영 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 데이터상 한국토지주택공사는 보증기관 승계로 분류되어 실제 임차인 0명으로 봅니다. 다만 감정요항표의 임대미상 때문에 현장 점유 확인은 필요합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. notes에 국세·지방세 압류 6건이 표시되어 있습니다. 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 변동 가능성이 있습니다.
- 환금성 보수 산정. 하니빌라(9동)는 총 8세대이고 실거래 표본이 2건입니다. 감정가나 평균가만 믿지 말고 실제 매도 가능 가격을 낮게 잡아야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 소규모 다세대는 관리비 체납·공용부분 관리상태·점유자 협의 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 현황 원본 확인 전 입찰 판단은 보류해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있으면 기회, 없으면 완전히 다른 사건”
이 물건의 현재 최저가는 실거래 평균 대비 낮습니다. 확약서가 유효하게 반영된다면 실질취득가는 35,280,000원, 매수인 인수는 0원*입니다. 그 경우 가격 면에서는 분명히 검토할 만한 구간입니다. 하지만 명세서상으로는 65,000,000원 주택임차권등기가 표시되어 있고, 이 문제를 해소하는 근거가 바로 확약서입니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 확약서 원본이 확인되면 가격 검토, 확인되지 않으면 보수적으로 접근. 권리분석의 승부처는 낙찰가가 아니라 확약서의 범위와 실제 점유 확인입니다.
