부산지방법원 2025타경101084. 부산 사상구 주례동 반도보라매머드타운 104-401호 아파트입니다. 현재 소유자는 임라희이며 2021.05.18 매매를 원인으로 2021.06.30 소유권을 취득했고 거래가액은 163,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 오래된 근저당이 아닙니다. 과거 근저당과 압류·가압류는 이미 등기부상 말소돼 있고, 현재 핵심은 2019년부터 대항요건을 갖춘 임차관계와 2025.03.27 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
특히 한민정은 2019.05.17 주민등록, 2019.01.15 확정일자를 갖고 2023.11.07 보증금 151,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정 2025.03.27보다 앞선 임차관계이므로 원래라면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 최저가 78,890,000원에서 집행비용 1,820,020원을 제외한 77,069,980원이 우선배당되면 73,930,020원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 10-21 반도보라매머드타운 103,104동 4층104-401호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정 이용상태 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 4층 104-401호 |
| 소유자 | 임라희 · 2021.05.18 매매 · 거래가액 163,000,000원 · 2021.06.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한민정 / 171,358,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매는 나중
등기부상 과거 압류·가압류와 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 문제되는 기준은 2025.03.27 강제경매개시결정인데, 한민정의 임대차계약·전입·확정일자와 2023.11.07 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 한민정의 미배당 보증금은 매수인이 승계할 수 있는 구조였습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송인엽 | 2019.05.17 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한민정 | 2019.05.17 / 2019.01.15 | 151,000,000원 | 포기 확약 | 행사 | 실질 0원* |
* 한민정은 원래 현재 회차 기준 73,930,020원의 미배당 보증금이 계산되지만, 2026.04.27 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 송인엽의 권리에는 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘최종 취득가’는 아직 미확정
반도보라 동일면적 매칭 실거래는 2026년 1월부터 7월까지 12건입니다. 최근 12개월 평균은 142,166,666원, 최신 거래는 2026.07 170,000,000원이며, 최저 거래는 112,000,000원, 최고 거래는 170,000,000원입니다. 현재 최저매각가 78,890,000원은 최근 12개월 평균의 55.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.88㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 21 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 21 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 142,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 1. 임차인 한민정 보증금 | 151,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한민정 | 171,358,829원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 한민정 임차보증금의 미배당액은 73,930,020원입니다. 다만 2026.04.27 확약에 따라 한민정은 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액은 해당 임차인 기준 매수인 실질 인수에서 제외합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 한민정만 보면 총액은 내려가지만, 송인엽은 그대로 미상
| 회차 | 매각가 | 한민정 계산상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 78,890,000원 | 73,930,020원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 63,112,000원 | 89,424,016원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 | 50,489,600원 | 101,819,213원 | 실질 인수 0원* |
원래 대항력 있는 임차보증금 151,000,000원이 매수인에게 그대로 남는 사건이었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 한민정은 2026.04.27 확약으로 그 고리를 끊었습니다. 따라서 한민정만 놓고 보면 유찰 시 매각가격 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다. 문제는 여전히 송인엽입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주양초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 냉정역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 단지. 반도보라 총 1,206세대, 사용승인 기준 1996.09.25이며 동일면적 실거래 매칭 면적은 59.88㎡입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 동측 및 서측으로 중로에 각각 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 확인되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한민정 확약 원문 확인. 2026.04.27 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 송인엽 보증금 확인. 현황조사·매각물건명세서상 송인엽의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 값이 최종 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- 동일인·관계 확인. 신청채권자 한민정은 임차권자이기도 합니다. 신청채권자와 임차인이 같은 구조이므로 임대차 관계와 제출 문건을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 권리 확인 뒤. 최저가 78,890,000원은 최근 12개월 평균 142,166,666원의 55.5%지만, 미상 임차인 위험을 가격 메리트로 상쇄해 계산하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 미납 관리비도 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 지웠지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 첫인상은 감정가 161,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 78,890,000원까지 내려온 가격형 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 142,166,666원과 최신 거래 170,000,000원만 보면 최저가는 충분히 낮아 보입니다.
그러나 본질은 가격보다 임차관계입니다. 한민정은 보증금 151,000,000원의 선순위 임차권자로, 원래 현재 회차에서 73,930,020원이 미배당돼 매수인에게 남을 수 있었습니다. 하지만 2026.04.27 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 한민정에 관한 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그럼에도 송인엽이라는 별도 전입자가 남습니다. 전입은 2019.05.17이지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 단계입니다. 따라서 이 사건은 “확약 때문에 완전히 깨끗해진 경매”가 아니라 “주된 선순위 임차권은 확약으로 해소됐지만, 별도 미상 임차인 확인이 끝나야 실질취득가가 확정되는 경매”입니다. 최저가의 할인율보다 송인엽 권리 확인이 먼저입니다.
