광주지방법원 2025타경50255. 영암군 학산면 독천리 낭주하이빌 비동 4층 402호, 전용 83.68㎡ 다세대주택입니다. 소유자 고영란은 2013.06.20 매매를 원인으로 2013.06.25 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 43,000,000원입니다. 현재 등기부에는 근저당이나 압류가 따로 잡혀 있지 않고, 말소기준으로 제시된 권리는 2025.01.21 강제경매개시결정입니다.
등기 자체는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 김경도의 전입일이 2007.10.22로 경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 최저가가 실거래의 절반 이하라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 학산면 영산로 76-14, 비동 4층402호 (낭주하이빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 83.68㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 고영란 (2013.06.20 매매 · 거래가액 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,900,000원 / 24,595,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영준 / 15,557,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
과거 2009.12.17 백관열의 가처분은 2011.10.27 말소됐고, 2024.10.25 롯데카드 주식회사의 20,221,154원 가압류도 2024.10.29 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.01.21 접수된 강제경매개시결정이며 매각으로 소멸 대상입니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
② 임차인·점유관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경도 | 2007.10.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 김경도 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 ‘실질취득가’는 아직 미정
낭주하이빌(220-3)은 19세대이며 2003.11.28 준공됐습니다. 대상 면적 83.68㎡와 동일 면적의 실거래는 6건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2026.04의 52,000,000원 1건으로, 현재 최저가 24,595,000원은 이 금액의 47.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +0.7%로 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 83.68㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.02 | 83.68㎡ | 3 | 45,300,000원 |
| 2024.02 | 83.68㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2022.08 | 83.68㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2022.01 | 83.68㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2021.10 | 83.68㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 51,716,666원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 52,000,000원이고, 최저가는 24,595,000원이라 표면적인 가격 차이는 큽니다. 다만 이 비교는 김경도 관련 인수액이 실제 0원일 때의 하한 비교입니다. 보증금이 확인되고 매수인 승계액이 발생하면 실질취득가는 그만큼 올라가므로 시세 대비 할인폭도 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 842,710원 |
| 1. 경매개시결정 · 이영준 | 15,557,260원 | 15,557,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,195,030원 |
위 배당표는 현재 회차 24,595,000원 기준 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 김경도의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 24,595,000원 | 15,557,260원 | 0원 | 8,195,030원 |
| 4회 유찰 시 | 19,676,000원 | 15,557,260원 | 0원 | 3,364,572원 |
| 5회 유찰 시 | 15,740,800원 | 15,057,466원 | 499,794원 | 0원 |
신청채권자 이영준의 청구액만 놓고 보면 현재 회차와 4회 유찰 시까지 전액 배당되고, 5회 유찰 가격에서는 499,794원이 부족합니다. 하지만 이 시나리오 역시 김경도 임차보증금 문제를 반영하지 않은 배당 계산이므로, 입찰가격이 더 내려간다고 해서 실질취득비용도 같은 비율로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 부지로, 토지면적은 1,429.0㎡이고 공시지가는 68,400원/㎡입니다.
- 환금성. 19세대의 소규모 다세대주택이며 경매 낙찰률 25.0%, 평균 유찰 3.0회로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김경도 보증금 확인. 가장 먼저 보증금, 실제 점유 지속 여부, 확정일자, 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당으로 회수 가능한 범위를 확인해 미배당 승계 가능액을 계산해야 합니다.
- 명세서 원문 재확인. 명시 인수권리 없음이라는 기재와 선순위 전입 사실이 어떻게 정리돼 있는지 원문 대조가 필요합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수액이 확인되면 낙찰가에 더해 최근 거래 52,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 19세대, 낙찰률 25.0%, 평균 유찰 3.0회라는 수치를 감안해 재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “47.3% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 2007.10.22
현재 최저가는 24,595,000원으로 최신 실거래 52,000,000원의 47.3%입니다. 숫자만 보면 큰 가격 차이가 눈에 들어옵니다. 하지만 이 물건의 핵심 숫자는 할인율보다 김경도의 전입일 2007.10.22입니다. 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자가 있어 실질취득비용이 아직 확정되지 않았기 때문입니다.
등기상 이미 말소된 과거 가처분·가압류 외에 복잡한 담보권은 없고 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 그럼에도 점유자의 대항력 여부와 보증금이 확인되기 전까지는 “싸다”가 아니라 “조건부로 싸 보인다”가 정확한 결론입니다. 권리 확인이 끝나 실제 인수가 0원으로 정리될 때 비로소 현재 가격의 할인폭을 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.