광주지방법원 2025타경50347. 목포시 북교동 일대의 토지와 의료시설·장례식장·사무실·기계실·소매점 등이 묶인 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 기호 4·6 의료시설(요양병원) 등, 기호 5 장례식장, 기호 7 휴게실·탈의실·기계실·사무실, 기호 8 소매점입니다. 목록 4·6의 요양병원은 운휴 중이고, 제시외 건물과 제시외 수목은 매각에 포함되며, 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
가격 숫자만 보면 낙폭은 큽니다. 감정가 8,048,503,210원에서 현재 최저가가 1,846,134,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 시세 실거래 자료가 없고, 무엇보다 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가를 곧바로 ‘싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50347 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 북교동 177-1 · 차범석길35번길 9 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 이용상태 | 의료시설(요양병원) 등 · 장례식장 · 휴게실·탈의실·기계실·사무실 등 · 소매점 |
| 소유자 | 의료법인청명의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 8,048,503,210원 / 1,846,134,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 4,509,091,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 제시외 수목 포함 · 이동가능한 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 확인이 중요하다
말소기준권리는 데이터상 2017.06.02 갑구 13번 ‘10번가압류등기회복’입니다. 이후 2024년과 2025년에 설정된 가압류·압류·경매개시결정 및 2023.08.30 광주은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기권리 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다. 윤경숙은 2016.03.23 전입으로 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 대항력 1명
| 임차인 | 사용 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤경숙 | 미상 / 미상 | 2016.03.23 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 참사랑장례식장 | 장례식장 / 본건(기호5-나) | 2018.02.06 | 800,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진영순 | 미상 / 미상 | 2020.02.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재섭 | 미상 / 미상 | 2021.05.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문앵도 | 미상 / 미상 | 2021.06.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송자 | 미상 / 미상 | 2021.12.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임은옥 | 미상 / 미상 | 2024.08.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김송자·문앵도·진영순·이재섭·임은옥 및 주식회사 참사랑장례식장은 전입일이 2017.06.02 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 윤경숙은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 배당요구도 2025.04.16 접수했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 우선변제 여부와 미배당 인수액은 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,846,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,861,340원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사광주은행 | 5,400,000,000원 | 1,825,272,660원 |
| 4. 가압류 · 이채원 | 64,725,828원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한가득푸드시스템 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이병곤 | 38,468,490원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국전력공사 | 55,326,800원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 황정애 | 103,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사광주은행 | 495,168,285원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 407,199,967원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 중소기업은행 | 136,042,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,729,931,608원 중 예상 배당은 1,825,272,660원이며, 미배당은 4,904,658,948원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 위 배당표의 매수인 인수 0원은 등기권리 기준 계산이며, 대항력 임차인 윤경숙의 보증금 미상 위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 불확실성은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 1,846,134,000원 | 1,825,272,660원 | 4,904,658,948원 |
| 7회 유찰 시 | 1,476,907,200원 | 1,459,738,128원 | 5,270,193,480원 |
| 8회 유찰 시 | 1,181,525,760원 | 1,167,310,502원 | 5,562,621,106원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 1,476,907,200원, 1,181,525,760원으로 낮아지지만, 채권 미배당은 각각 5,270,193,480원, 5,562,621,106원으로 커집니다. 더 중요한 점은 윤경숙의 보증금 미상 문제가 유찰 자체로 해소되지 않는다는 것입니다. 보증금이 크고 미배당된다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘 수 있으므로, 낮은 최저가를 곧바로 낮은 실질취득가로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 북교동성결교회 남동측 인근이며, 중소규모 근린생활시설과 단독주택이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 의료시설(요양병원) 등, 장례식장, 휴게실·탈의실·기계실·사무실 등, 소매점으로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 경량철골조 건물들이 포함되며, 위생·급배수·승강기·소방·의료관련·수변전·비상발전·시스템냉난방설비 등이 기호별로 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역, 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역 등이 포함되고 일부 소로3류 저촉 및 가축사육제한구역입니다.
- 특이사항. 신안군 소유의 ‘구 무안군청 서고’가 소재하며 목포시 문화유산 제26호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤경숙 보증금 확인. 2016.03.23 전입의 대항력 임차인입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분, 배당 가능액을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 윤경숙의 미배당 보증금이 발생하면 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 장례식장 임차관계. 주식회사 참사랑장례식장은 기호5-나 장례식장에 보증금 800,000,000원으로 조사됐고 전입일은 2018.02.06입니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목은 포함되지만 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다.
- 운휴 의료시설 상태 확인. 목록 4·6 요양병원은 운휴 중으로 기재돼 있어 실제 사용 가능 상태와 설비 현황을 확인해야 합니다.
- 문화유산 존재 확인. 신안군 소유 ‘구 무안군청 서고’의 위치와 이용·처분 제약을 확인해야 합니다.
맺으며 — “23%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 8,048,503,210원에서 6회 유찰돼 최저가가 1,846,134,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 의료시설·장례식장·소매점 등이 결합된 복합 물건이고 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 윤경숙의 보증금이 미상입니다. 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 확인할 수도 없습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 등기 후순위 권리의 소멸 여부보다 윤경숙의 보증금·배당·인수액 확인이 선행돼야 합니다. 그 금액이 확인된 뒤에야 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가를 만들 수 있고, 그때 비로소 6회 유찰 가격이 실제로 매력적인지 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리 불확실성이 우선인 물건입니다.
