인천지방법원 2024타경579538. 인천 미추홀구 주안동 로얄아파트 15동 304호, 전용 40.896㎡ 아파트입니다. 현재 회차 최저가는 감정가 1.31억에서 2회 유찰되어 64,190,000원까지 내려왔고, 표면 가격만 보면 실거래 평균의 56.2%로 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 점유·전입입니다. 현황조사상 이상기가 2006.12.07 전입되어 있고, 이는 말소기준권리인 2007.04.11 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 말고, 대항력 가능·미상으로 보고 입찰가를 다시 계산해야 합니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 표시되어 있습니다. 그럼에도 보증금 미상 전입자가 있는 사건은 실제 보증금 존재 여부에 따라 낙찰자의 실질취득가가 달라질 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 매수인의 실질취득은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 금액으로 봐야 합니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않았기 때문에, “최저가 6,419만원 = 최종 취득가”라고 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경579538 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인하로257번길 30, 15동 3층304호 (주안동, 로얄아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 40.896㎡ · 철근콩크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 제3층 제304호 |
| 사용승인 / 단지 | 1981.05.21 · 신로얄 · 125세대 |
| 소유자 | 이상기, 이상녀, 이상미, 이상은, 이상호 각 지분 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아주약품공업주식회사 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 보인다
이 사건의 말소기준권리는 2007.04.11 아주약품공업주식회사 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 현황조사상 전입자 이상기의 전입일이 2006.12.07로 말소기준권리보다 빠르다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 임차권의 내용이 확인되기 전까지는 인수 가능성을 열어 둔 권리분석이 맞습니다.
② 점유자·임차인 현황 — 보증금 미상이 핵심 리스크
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상기 | 2006.12.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만, 실질취득은 확정 전
신로얄 동일 면적 40.9㎡ 거래는 최근 12건 기준 평균 114,208,333원, 최저 90,000,000원, 최고 130,000,000원입니다. 현재 최저가 64,190,000원은 실거래 평균의 56.2%입니다. 이 숫자만 놓고 보면 가격 매력은 큽니다. 다만 전입자 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 실제 취득 부담은 64,190,000원에서 확정되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 40.9㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 40.9㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 40.9㎡ | 1 | 112,500,000원 |
| 2024.03 | 40.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2024.03 | 40.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2024.03 | 40.9㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.12 | 40.9㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2023.11 | 40.9㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2023.10 | 40.9㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.08 | 40.9㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.08 | 40.9㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 40.9㎡ | 5 | 116,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 114,208,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사조흥은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국씨티은행 | 9,600,000원 | 9,600,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 아주약품공업주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,034,580원 |
현재 최저가 64,190,000원 기준 배당 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 전입자의 권리 내용이 확인되면 실질 취득 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 304호이며, 사용승인은 1981.05.21입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 125세대 규모의 1981년 사용승인 단지로, 동일 면적 실거래는 90,000,000원부터 130,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 확인. 이상기의 점유 원인, 임대차 여부, 보증금, 확정일자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수 가능액을 더해 실거래 평균 114,208,333원과 비교해야 합니다.
- 명시 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음으로 되어 있으나, 점유자 관련 서류는 반드시 대조해야 합니다.
- 공유자 구조. 소유자가 5명 각 5분의 1 지분으로 되어 있어 명도 협의 상대와 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 오래된 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 재건축·토지이용 확인. 정비구역, 공공청사 저촉, 중로3류 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확정된 실질취득가”가 먼저다
이 물건의 표면 가격은 분명 낮습니다. 감정가 131,000,000원짜리 아파트가 2회 유찰되어 64,190,000원까지 내려왔고, 동일 면적 실거래 평균 114,208,333원과 비교해도 56.2%입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 것은 이 가격으로 끝나는지입니다. 2006.12.07 전입자 이상기는 말소기준권리보다 먼저 들어와 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “저가 매수 기회”가 아니라 전입자 권리 확인 후 실질취득가를 다시 계산해야 하는 사건입니다. 확인 결과 인수 부담이 없다면 가격 메리트가 커질 수 있지만, 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
