광주지방법원 2025타경50993. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 남악도휘에드가5차오피스텔 9층 901호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 조현철이며, 2015.12.24. 거래가액 131,090,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 근저당이 아니라 2022.01.27. 대항요건을 갖춘 최강우의 임차권입니다. 임차보증금은 120,000,000원, 확정일자는 2021.11.17.이고 임차권등기는 2024.07.31. 마쳐졌습니다. 경매개시결정일인 2025.04.03.보다 앞선 권리라 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2116 남악도휘에드가5차오피스텔 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하2층 지상15층 중 9층 |
| 소유자 | 조현철 · 2015.12.24. 소유권이전 · 거래가액 131,090,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 최강우 임차권이 핵심
2015.07.15. 설정된 오경완의 전세권 110,000,000원은 2017.09.29. 해지로 이미 말소됐고, 2024.02.19. 목포동부새마을금고 가압류 730,946,950원도 2024.04.18. 일부해제로 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적인 인수 판단을 좌우하는 권리는 최강우의 주택임차권입니다.
② 임차관계 — 실제 점유·대항력 구분
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 최강우 | 120,000,000원 | 전입 2022.01.27 · 확정 2021.11.17 | 대항력 있음우선변제인수 가능 |
| 유한회사 엠케이드론 | 2,000,000원 / 600,000원 | 전입일 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김준형 | 보증금 미상 | 전입 2025.04.07 | 대항력 없음 |
최강우는 전입신고일이 2022.01.27.로 경매개시결정일 2025.04.03.보다 앞서고, 확정일자도 2021.11.17.입니다. 반면 김준형은 2025.04.07. 전입으로 경매개시결정 이후여서 대항력이 없습니다. 유한회사 엠케이드론은 보증금 2,000,000원·차임 600,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 임차인 최강우 보증금 | 120,000,000원 | 82,775,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 최강우 보증금 120,000,000원 중 82,775,400원이 배당되고 37,224,600원이 부족합니다. 예상 매수인 인수액은 37,224,600원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 70% | 84,700,000원 | 37,224,600원 | 121,924,600원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 56% | 67,760,000원 | 53,859,680원 | 121,619,680원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 45% | 54,208,000원 | 67,167,744원 | 121,375,744원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 표면상 매각가는 84,700,000원에서 67,760,000원, 54,208,000원으로 내려가지만, 동시에 인수액은 37,224,600원에서 53,859,680원, 67,167,744원으로 늘어납니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
이 사건에는 동일 평형 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 최저가가 아닌 실질취득 121,924,600원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 이용시설은 양호한 편입니다.
- 도로. 북측 왕복6차로, 남측 왕복2차로의 아스팔트포장도로 및 동측 노폭 약 10m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층이며 일반 전기설비·난방설비·도시가스설비·승강기·화재탐지 및 경보기·소화전이 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최강우 임차권 원문 확인. 전입 2022.01.27., 확정 2021.11.17., 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력과 배당요구 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 추가 비고 확인. 2026.06.19.자 내용이 실제 대항력 포기·임차권등기 말소 확약까지 포함하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 유한회사 엠케이드론 확인. 보증금 2,000,000원·차임 600,000원이나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다.
- 김준형 보증금 확인. 전입은 2025.04.07.로 후순위지만 보증금은 확인이 필요합니다.
- 최저가 대신 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 84,700,000원이 아니라 인수 예상액을 더한 121,924,600원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 8회 유찰돼 최저매각가가 84,700,000원까지 내려왔지만, 가격표만 보고 접근하면 구조를 잘못 읽게 됩니다. 최강우의 보증금은 120,000,000원이고, 현재 배당계산에서 37,224,600원이 남아 매수인에게 인수될 가능성이 반영돼 있습니다. 그래서 현재 실질취득은 121,924,600원입니다.
9회·10회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 각각 121,619,680원, 121,375,744원 수준입니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 유한회사 엠케이드론의 점유관계도 별도로 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 “최종적으로 얼마를 떠안느냐”입니다.
