광주지방법원 2025타경50993. 전남 무안군 삼향읍 남악리 남악도휘에드가5차오피스텔 9층 901호입니다. 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 표면상 가격은 극단적으로 낮습니다. 감정가 121,000,000원짜리가 7회 유찰되어 최저매각가가 22,203,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮아서 싼 물건이 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
말소기준은 2025.04.03 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그런데 그보다 앞선 권리·점유가 복잡합니다. 을구 3번 주택임차권등기 임차인 최강우는 보증금 120,000,000원, 전입 2022.01.27, 확정 2021.11.17, 배당요구 2024.07.31로 표시됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2116 남악도휘에드가5차오피스텔 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 지하2층 지상15층 중 제9층 제901호 |
| 소유자 | 조현철 (2015.12.24. 거래가 131,090,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 22,203,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 인수액이 본체다
이 사건의 기준점은 2025.04.03 강제경매개시결정입니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기는 전입 2022.01.27과 확정일자 2021.11.17을 갖고 있어, 말소기준보다 앞선 대항력 임차권으로 표시됩니다. 현재 회차 22,203,000원 매각 가정에서 집행비용 799,654원을 먼저 빼면 임차인 최강우에게 21,403,346원만 배당되고, 부족분 98,596,654원은 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인은 3명, 보증기관 중복신고는 없다
tenants 자료상 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 보증금 합산 제외 대상은 없고, 실제 임차인·점유자는 3명으로 봅니다. 다만 보증금·전입이 모두 명확한 사람은 최강우뿐이며, 유한회사 엠케이드론은 전입신고일 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 엠케이드론 | 2,000,000원 / 600,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김준형 | 미상 / 미상 | 2025.04.07 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최강우 | 120,000,000원 / - | 2022.01.27 / 2021.11.17 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 22,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.6% 추정) | - | 799,654원 |
| 1. 임차인 최강우 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 21,403,346원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 오경완 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 730,946,950원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표 기준 매수인 인수액은 98,596,654원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용시설은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상15층 중 제9층 제901호입니다. 전기설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기, 화재탐지 및 경보기, 소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 가장형의 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 중심상업지역, 택지개발지구, 지구단위계획구역 등에 포함되고, 북측 왕복6차로·남측 왕복2차로·동측 약 10m 보행자도로에 접합니다.
- 하자 메모. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가를 22,203,000원으로만 보지 말고, 최강우 미배당 인수액 98,596,654원을 더한 120,799,654원을 기준으로 판단하세요.
- 임차권등기 원본 확인. 매각물건명세서에 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”으로 표시되어 있으므로 임차권등기, 배당요구, 점유관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 미상 점유자. 유한회사 엠케이드론은 보증금 2,000,000원·차임 600,000원이 있으나 전입신고일 미상입니다. 대항력 있음으로 단정하지 말고 가능·미상 리스크로 별도 점검하세요.
- 말소기준 전 권리. 갑구 5번 가압류와 을구 1번 전세권은 데이터상 말소기준 이전 권리로 표시됩니다. 다만 전세권은 2017.09.29 말소 등기가 함께 있으므로 등기부 원본의 현재 유효성을 직접 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 오피스텔은 관리비 체납과 실제 점유자 인도 문제가 수익성을 크게 흔들 수 있습니다. 관리사무소·현황조사·명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2천만원대”가 아니라 “1.20억 인수형”
이 물건은 숫자가 사람을 속이기 쉬운 사건입니다. 최저매각가만 보면 22,203,000원으로 매우 낮지만, 권리구조를 반영하면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 최강우 임차권등기 보증금 120,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 98,596,654원이 매수인에게 넘어오고, 그래서 실질취득은 120,799,654원입니다. 게다가 전입일 미상 점유자와 말소기준 전 권리 표시까지 있어, 초보자가 “낙찰가가 싸다”는 이유만으로 접근할 사건이 아닙니다. 가격은 낮아 보이지만 권리상 부담은 무겁다. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.