48,742,000원
광주지방법원 2025타경51020. 목포 옥암동 하당초원2차아파트 101동 10층 1001호입니다. 소유자는 주식회사도유로, 2021.10.08 매매를 원인으로 2021.12.02 소유권을 이전받았고 거래가액은 138,500,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 118,000,000원을 청구해 진행하는 강제경매입니다.
등기상 말소기준은 2023.08.08 국의 압류입니다. 일반적인 후순위 권리만 보면 단순하지만, 이 사건에는 그보다 앞선 임차관계가 있습니다. 김명헌은 임대차계약일자 2016.03.13, 주민등록일자 2016.03.15, 점유개시일자 2016.03.25이고, 이후 2024.04.29 주택임차권등기를 했습니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권”으로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 994-1 하당초원2차아파트 제101동 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.72㎡ · 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 제10층 |
| 소유자 | 주식회사도유 (2021.10.08 매매 · 2021.12.02 소유권이전 · 거래가액 138,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 48,742,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 하당초원2 · 196세대 · 1996.09.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 ‘선행 대항력’이 핵심
기존 한국주택은행·삼성생명보험주식회사·목포신용협동조합· 목포무안신안축산업협동조합의 근저당과 주식회사케이티 전세권은 모두 등기부상 이미 말소되어 이번 경매에서 새로 인수할 권리는 아닙니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2023.08.08 국의 압류이고, 2025.04.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 118,000,000원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명헌 | 건물 전부 · 주거 | 118,000,000원 | 주민등록 2016.03.15 점유개시 2016.03.25 | 2016.03.15 2022.04.08 | 있음 2024.04.29 | 대항 가능 | 배당요구 | 미변제 잔액 인수 |
을구 12-2는 2024.06.10의 12번 임차권 경정으로, 별도 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 김명헌 1명입니다.
보증금은 최초 확정일자 2016.03.15 기준 115,000,000원에서 2022.04.08 3,000,000원 증액되어 현재 118,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.04.29, 확정일자 경정은 2024.06.10에 이뤄졌습니다.
③ 핵심 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준에 붙는다
현재 최저매각가는 48,742,000원으로 감정가 136,000,000원의 35.84%입니다. 최근 12개월 실거래 평균 115,166,666원에 대한 표면 최저가 비율도 42.3%에 불과합니다. 숫자만 보면 매우 싸 보입니다.
그러나 이 물건은 대항 가능한 임차보증금 118,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 매각물건명세서의 인수조건 때문에 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금 잔액이 커집니다. 따라서 가격 비교의 기준은 48,742,000원이 아니라 약 118,000,000원의 실질취득입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 48,742,000원 | 47,464,644원 | 70,535,356원 |
| 5회 유찰 시 | 38,993,600원 | 37,891,715원 | 80,108,285원 |
| 6회 유찰 시 | 31,194,880원 | 30,233,372원 | 87,766,628원 |
④ 시세 비교 — 실질취득 118,000,000원이 최근 시세보다 높다
하당초원2 전용 84.72㎡의 최근 12개월 실거래는 3건으로, 2025.10 115,000,000원, 2025.12 118,000,000원, 2026.02 112,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 115,166,666원이고 최신 거래는 112,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.72㎡ | 4 | 112,500,000원 |
| 2025.12 | 84.72㎡ | 14 | 118,000,000원 |
| 2025.10 | 84.72㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2024.10 | 84.72㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2024.10 | 84.72㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 84.72㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.03 | 84.72㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 84.72㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.06 | 84.72㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2022.05 | 84.72㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 84.72㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2021.10 | 84.72㎡ | 10 | 138,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.72㎡ | 3건 | 115,166,666원 |
실질취득 기준인 118,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 102.5%, 최신 거래 112,500,000원의 약 104.9%입니다. 더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -11.0%로 내려왔습니다. 전체 12건 평균 125,833,333원만 보면 실질취득이 낮아 보일 수 있지만, 가격 메리트 판단은 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 48,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,277,356원 |
| 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 118,000,000원 | 47,464,644원 |
| 미배당 | - | 70,535,356원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.6% 수준으로 추정된 1,277,356원이며, 주택도시보증공사 청구액 118,000,000원 중 47,464,644원이 배당되고 70,535,356원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
여기서 가장 중요한 것은 미배당이 발생한다고 권리가 자동으로 사라지는 것이 아니라는 점입니다. 매각물건명세서는 김명헌의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 배당표의 미배당 규모를 매수인과 무관한 손실로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 목포제일여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 북서측으로 노폭 약 8m 보행자도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 560,900원/㎡입니다.
- 단지 거래. 하당초원2는 196세대, 1996.09.13 준공입니다. 동일 면적 경매 통계의 평균 유찰횟수는 4.0회, 매각률은 33.33%입니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 실거래 평균은 115,166,666원으로 전체 12건 평균 125,833,333원보다 낮고, 최근 대비 과거 추세는 -11.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수조건 재확인. 김명헌 보증금 118,000,000원의 배당액과 실제 미변제 잔액을 매각기일 기준 원본 배당관계로 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 48,742,000원은 실질취득가가 아닙니다. 응찰 판단은 약 118,000,000원의 경제적 부담을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회·6회 유찰로 매각가가 더 낮아져도 미배당 잔액이 커지므로 실질취득이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 추세가 -11.0%이고 최신 거래는 112,500,000원입니다. 과거 평균 125,833,333원만 기준으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 미납관리비. 2025.04.15 기준 미납관리비가 약 1,250,000원 있으므로 실제 승계 범위와 납부 현황을 확인해야 합니다.
- 배당 선순위 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 매각기일 기준으로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 48,742,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 낮은 최저가입니다. 감정가 136,000,000원에서 4회 유찰돼 48,742,000원까지 내려왔기 때문에 표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 김명헌의 임차보증금 118,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 매각물건명세서가 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 실질취득은 약 118,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 115,166,666원보다 높고, 최신 거래 112,500,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 실거래 추세가 -11.0%, 이 단지 경매 평균 유찰횟수가 4.0회라는 점까지 겹칩니다. 표면 가격은 싸지만 실질 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 최저가 할인율보다 임차보증금 인수와 최근 하락 시세를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
