서울중앙지방법원 2024타경118123. 관악구 봉천동 1529-16에 있는 4층 건물과 옥탑 주택 및 토지가 대상입니다. 감정가 17억 9,740만원, 현재 최저매각가는 3억 155만 2,000원으로 감정가의 약 16.78% 수준까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 말소기준권리 이전에 성립한 가압류와 다수의 대항력 있는 임차인이 얽혀 있어 단순히 “8회 유찰 = 매우 싼 물건”으로 해석하기 어렵습니다.

특히 현재 확인되는 배당 구조에서는 우선변제 임차인 3명에게 배당 후에도 권유정 보증금 120,000,000원 중 33,469,728원이 남아 매수인이 인수합니다. 게다가 매각물건명세서에는 을구 7번부터 23번까지의 주택임차권등기에 대해 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 확인된 33,469,728원만 보고 인수총액을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리와 다수 임차권이 핵심

이 사건의 기준일은 2024.09.20 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그러나 그보다 앞선 2024.08.13 갑구 4번 가압류·송하상 110,000,000원은 매수인 인수 위험으로 표시되어 있습니다. 또한 을구 7번부터 13번까지의 임차권들이 모두 2024.09.20 이전에 등기되어 있어, 등기상 대항력 있는 임차권과 배당 부족분을 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인이 다수

③ 예상배당표 (매각가 301,552,000원 가정)

현재 회차 배당표상 우선변제 임차인에게 배당 후 33,469,728원이 권유정 보증금의 미배당액으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여 및 인수범위는 달라질 수 있습니다.

④ 인수위험의 성격 — 보증금이 있는 임차인과 미상임차인 분리

• 확인된 인수액. 현재 회차에서는 권유정 보증금 120,000,000원 중 86,530,272원이 배당되고 33,469,728원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
• 미상 보증금. 추원준·김경원·김태형·진우성·신남섭·김채림·김예림은 대항력 있음으로 표시되지만 보증금이 미상입니다. 이 부분은 인수총액을 확정하지 못하게 하는 핵심 위험입니다.
• 등기 임차권. 을구 7번부터 13번까지는 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있습니다. 배당이 부족하면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
• 관계인 여부. 송하상과 권유정은 등기부상 권리자 또는 채무자와 동일 인물로 표시되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기됩니다. 임차권만 보고 자동으로 실질 인수액을 확정하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관악초등학교 동측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 주상용건물 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근 버스정류장 및 북측 지하철 2호선 봉천역이 소재합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지 가치 참고. 공시지가 4,329,000원/㎡, 토지면적 125.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독으로 확인됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조로 2019.04.25 사용승인, 급·배수·난방·도시가스·승강기·태양광설비가 구비되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 건물등기사항전부증명서와 토지대장상의 면적 125.5㎡와 일반건축물대장의 대지면적 123.5㎡가 상이합니다.

⑥ 별도 체크 — 민간임대주택 등록

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수 총액부터 확정. 현재 확인값 33,469,728원은 일부 배당 부족분에 불과합니다. 미상 보증금과 을구 7번~13번 인수권리의 실제 잔액을 모두 합산해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 가압류 인수 확인. 갑구 4번 송하상 110,000,000원 가압류가 말소기준 이전 권리로 표시되어 있으므로 매수인 인수 여부와 배당관계를 등기부 원본 및 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 임차인 관계인 여부 확인. 권유정과 송하상에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로 임대차계약서와 배당요구자료를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 소유권 취득 후 임대의무기간 관련 제약이 실제로 어떻게 남는지 확인하세요.
• 공부면적 차이 확인. 125.5㎡와 123.5㎡의 차이를 등기·대장 원본으로 확인하고 건물 및 토지의 실제 권리범위를 대조하세요.
• 8회 유찰의 의미 해석. 가격이 낮아진 만큼 권리·명도·인수 검토 난도도 높다는 전제에서 접근해야 합니다. 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 간주하지 마세요.
• 현황 확인. 지1층부터 4층, 옥탑까지 다가구 구조이므로 각 세대의 실제 점유상태와 명도, 임대차 현황을 현장 확인하는 것이 중요합니다.

맺으며 — “8회 유찰 ≠ 안전한 저가 매수”

이 사건의 핵심은 감정가 1,797,400,000원 대비 최저가 301,552,000원이라는 숫자가 아니라, 그 낮은 가격 뒤에 있는 인수권리와 임차보증금 구조입니다. 현재 배당표만 보아도 권유정의 미배당 33,469,728원이 매수인에게 넘어오며, 일부 임차인은 보증금이 미상입니다. 여기에 갑구 4번 가압류, 민간임대주택등기, 공부면적 차이까지 겹쳐 있어 일반적인 신건형 아파트 경매와는 위험의 성격이 다릅니다.

결론은 명확합니다. 현재 회차에서는 최저가만 보고 “싸다”고 판단하기 어렵습니다. 매수인 인수액을 전부 밝혀 실질취득액을 확정한 뒤, 그 금액과 현장가치·권리부담을 함께 비교해야 합니다. 특히 미상 보증금이 남아 있는 상태라면 입찰가를 낮추는 것보다 인수위험을 먼저 해소하는 것이 우선입니다.