서울중앙지방법원 2024타경118123. 관악구 봉천동 1529-16의 다가구주택과 토지가 일괄 매각되는 사건입니다. 건물은 2019.04.25 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 지1층부터 4층까지 각 층이 주택 여러 가구로 이용되고 옥탑도 주택으로 사용되고 있습니다. 구조 자체부터 다수 임차인이 동시에 얽힐 수밖에 없는 수익형 다가구이고, 실제 등기와 현황에도 주택임차권등기가 연속적으로 쌓여 있습니다.
이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 최저가는 감정가의 약 13.42%까지 내려왔지만, 매각대금으로 보증금을 다 돌려받지 못하는 임차권자가 다수이고 매각물건명세서가 그 미배당 잔액의 매수인 승계를 명시하고 있습니다. 따라서 241,241,000원은 진입가격일 뿐 최종 취득비용이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경118123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1529-16 · 서울특별시 관악구 장군봉5길 30-10 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 지1층~4층 주택 · 옥탑 주택 |
| 소유자 | 김정현 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 · 사용승인일 2019.04.25 |
| 토지 | 125.5㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,329,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,797,400,000원 / 241,241,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권유정 / 124,694,794원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘미배당 임차권 승계’가 핵심
기준일은 2024.09.20 강제경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 그런데 그 전에 고영민·사현동·권유정·최윤혁·김남준·송하상·한혜정의 주택임차권등기가 순차적으로 올라와 있고, 2024.08.13에는 송하상 명의 110,000,000원 가압류도 존재합니다. 이 가압류는 등기 분석상 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시가 되어 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추원준 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김경원 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김태형 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 진우성 | 2021.08.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 신남섭 | 2019.11.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김채림 | 2023.07.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 김예림 | 2022.05.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 고영민 | 2019.07.24 | 110,000,000원 | 2019.07.24 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 사현동 | 2021.11.25 | 100,000,000원 | 2021.11.01 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 권유정 | 2022.05.02 | 120,000,000원 | 2022.04.06 | 有 | 有 | 92,936,374원 |
| 최윤혁 | 2022.05.06 | 120,000,000원 | 2022.04.14 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 김남준 | 2022.01.17 | 110,000,000원 | 2021.12.24 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 송하상 | 2021.07.20 | 110,000,000원 | 2021.06.29 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 한혜정 | 2021.08.05 | 110,000,000원 | 2024.03.08 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 김영운 | 2023.03.13 | 110,000,000원 | 2023.02.08 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 이상희 | 2019.08.27 | 100,000,000원 | 2019.08.27 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 오희주 | 2022.04.11 | 110,000,000원 | 2022.03.15 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 박정민 | 2022.09.13 | 120,000,000원 | 2022.09.13 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 고은아 | 2023.04.27 | 110,000,000원 | 2023.03.22 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력 확정 판정을 하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없어 위 표에서 보증기관 중복 보증금을 합산한 것은 없습니다.
② 가격 판단 — 13.42% 최저가를 ‘할인율’로 보면 안 된다
감정가 1,797,400,000원에서 9회 유찰된 현재 최저가는 241,241,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가의 13.42%이지만, 이 사건에서는 그 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 회차 배당금은 집행비용 4,177,374원, 고영민 110,000,000원, 사현동 100,000,000원, 권유정 27,063,626원으로 매각대금 전액이 소진됩니다.
반면 확인된 임차권등기 보증금은 총 1,330,000,000원입니다. 현 회차에서 배당되는 237,063,626원을 제외하면 1,092,936,374원이 남고, 매각물건명세서의 승계 조건을 적용하면 이 금액이 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 현재 확인분 기준 실질취득 하한은 241,241,000원 + 1,092,936,374원 = 1,334,177,374원+입니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,177,374원 |
| 1. 임차인 고영민 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 임차인 사현동 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 권유정 보증금 | 120,000,000원 | 27,063,626원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 송하상 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 권유정 | 124,694,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 고영민과 사현동까지 전액 배당되고 권유정은 92,936,374원이 미배당됩니다. 이후 순위 채권과 임차권의 미배당 문제가 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지1층부터 4층까지 주택 각층 4가구, 옥탑은 주택 2가구로 이용되는 다가구 구조입니다.
- 입지. 관악초등학교 동측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 주상용건물과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장, 북측에 지하철 2호선 봉천역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일 2019.04.25. 급·배수, 난방, 도시가스, 승강기, 태양광설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 125.5㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 4,329,000원/㎡, 완경사·세로장방·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 면적 차이. 건물등기사항전부증명서와 토지대장의 면적은 125.5㎡, 일반건축물대장의 대지면적은 123.5㎡로 서로 다릅니다.
- 민간임대. 2019.09.23 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.17 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다수 임차권이 얽힌 다가구주택이고 이미 9회 유찰된 사건이므로, 단순한 감정가 할인율보다 권리 정리 가능성과 총 인수액이 환금성 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 7~23번 전부 대조. 각 임차권자의 보증금·배당액·미배당 잔액을 개별적으로 확정해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 추원준·김경원·김태형·진우성·신남섭·김채림·김예림은 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유·계약·보증금을 확인해야 합니다.
- 권유정 관계 확인. 임차인이면서 신청채권자인 구조이므로 임대차채권과 경매 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 송하상 중복 여부. 임차보증금 110,000,000원과 갑구 가압류 110,000,000원이 동일 원인 채권인지 별도 채권인지 확인해야 총 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 최저가에 현혹 금지. 241,241,000원만 입찰원가로 잡지 말고, 미배당 보증금 승계액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 다음 회차도 동일. 10회 유찰 시 192,992,800원, 11회 유찰 시 154,394,240원으로 내려가더라도 인수액 재계산 없이는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 공부 면적 대조. 125.5㎡와 123.5㎡ 차이의 원인과 매각 대상 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준과 현재 등록 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 이후 접수문건을 기준으로 최종 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “241,241,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 9회 유찰이라는 숫자 때문에 극단적인 할인 물건처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 현 회차 매각대금은 초기 임차인 배당만으로 소진되고, 매각물건명세서가 을구 7~23번 주택임차권의 미배당 보증금 승계를 명시하고 있습니다. 확인 가능한 임차권 보증금만으로도 미배당분이 1,092,936,374원, 최저가를 합친 실질취득 하한이 1,334,177,374원+입니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자, 을구 19~23번 추가 임차권등기, 송하상 가압류와 임차채권의 중복 여부까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 13.42%”가 아니라 “인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐”가 입찰 여부를 결정합니다. 9회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 이 복잡한 권리와 환금성 부담을 쉽게 받아들이지 않았다는 신호로 봐야 합니다. 권리 난도가 매우 높고, 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 D등급 사건입니다.
