최저가 471,176,000원이 아니라, 확인된 실질취득 1,541,111,760원+를 봐야 한다 — 봉천동 다가구주택

서울중앙지방법원 2024타경118123. 관악구 봉천동 장군봉5길 30-10의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 지1층부터 4층까지 각 층 4가구, 옥탑은 2가구로 이용되고 있으며, 등기부와 조사자료에서 확인되는 실제 임차인은 21명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 없지만, 임차인 수가 많고 보증금이 확인되지 않은 점유자도 7명입니다.

이 사건의 말소기준은 2024.09.20. 강제경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 그런데 그보다 앞서 전입한 점유자와 주택임차권등기가 다수 존재하고, 매각물건명세서는 을구 7번부터 23번까지의 주택임차권에 대해 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 밝히고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가만으로 응찰가를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸보다 ‘미배당 인수’가 핵심

2021.09.23. 이아름 명의 근저당권 156,000,000원은 2021.10.07. 말소됐고, 이연서·김태훈의 주택임차권등기도 각각 2022.09.27.과 2023.10.27. 말소된 기록이 있습니다. 반면 고영민 이후의 주택임차권은 매각물건명세서상 인수 가능 권리로 명시되어 있습니다. 송하상은 보증금 110,000,000원의 임차인이면서 청구금액 110,000,000원의 가압류권자이므로, 두 권리가 같은 채권인지 별개의 채권인지 확인하기 전에는 중복 합산하거나 한쪽을 임의로 제외해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 21명, 보증금 미상 7명

③ 실질취득액 — 최저가가 내려가도 부담이 사라지지 않는다

확인된 임차보증금은 모두 1,534,000,000원입니다. 현재 최저가 471,176,000원 가정에서 이연서 94,000,000원, 김태훈 110,000,000원, 고영민 110,000,000원, 사현동 100,000,000원, 권유정 50,064,240원 등 임차인에게 배당되는 금액은 합계 464,064,240원입니다.

매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 확인된 임차권에 적용하면, 확인된 보증금 중 배당되지 않는 금액은 1,069,935,760원입니다. 따라서 최저가만 납부하고 끝나는 구조가 아닙니다.

보증금 미상 점유자 7명, 매각물건명세서에 기재된 을구 19번부터 23번까지의 임차권, 송하상 가압류의 별도 인수 여부는 위 금액에 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 471,176,000원 가정)

현재 배당가정은 매각대금 전액이 집행비용과 일부 임차보증금에 소진되는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 부담 구조 — 낙찰가 하락을 안전마진으로 볼 수 없다

표의 직접 표시 인수액은 특정 배당부족분만 나타낸 값입니다. 매각물건명세서가 을구 7번부터 23번까지 임차권의 미배당 잔액 인수를 명시하고 있으므로, 이 수치만을 전체 매수인 인수액으로 사용해서는 안 됩니다. 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금이 배당되지 않은 만큼 매수인 부담으로 이동할 수 있어, 전체 실질취득 부담은 단순 비례해 줄어들지 않습니다.

⑥ 입지·건물 현황 메모 (감정요항 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 관악초등학교 동측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 주상용건물과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.04.25 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로 급·배수, 난방, 도시가스, 승강기와 태양광설비가 구비되어 있습니다.
• 옥탑 위험. 옥탑 16㎡ 조립식패널조 단독주택이 위반건축물로 등재되어 있고, 옥탑 601호·602호는 다락 및 제시외 건물과 일체로 주거용 사용 중입니다.
• 호실 현황. 현황조사상 1층은 104호까지 있으나 104호는 건물 밖에 위치합니다. 일부 호실은 베란다를 확장해 방 일부로 사용 중입니다.
• 면적 차이. 건물등기사항전부증명서·토지대장 면적은 125.5㎡, 일반건축물대장 대지면적은 123.5㎡로 서로 다릅니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 환금성. 다수 호실의 다가구주택으로 6회 유찰됐고, 임차관계·위반건축물·면적 불일치를 정리해야 하므로 일반 주택보다 매각과 재처분의 난도가 높습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 을구 7번부터 23번 원문 확인. 각 임차권의 현재 존속 여부, 보증금, 배당요구, 인수 문구를 최신 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 보증금 미상 7명 확인. 추원준·김경원·김태형·진우성·신남섭·김채림·김예림의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 세대관계를 확인하세요.
• 권유정 채권 관계. 임차보증금 120,000,000원과 신청채권 124,694,794원의 관계, 실제 보증금 지급자료와 반환채권 발생 경위를 확인하세요.
• 송하상 중복 여부. 임차보증금 110,000,000원과 가압류 청구금액 110,000,000원이 동일한 채권인지 별도 채권인지 확인하세요.
• 실질취득액 재산정. 최저가가 아니라 모든 임차인의 예상배당액과 미배당 인수액을 호실별로 계산해 응찰 상한을 정하세요.
• 명도 난도. 실제 임차인 21명과 다수 호실을 개별적으로 정리해야 하므로 인도명령 가능 범위, 합의비용과 소요 절차를 반영하세요.
• 위반건축물·제시외 건물. 옥탑과 베란다 확장 부분의 시정명령, 이행강제금, 원상복구 및 대출 제한 가능성을 관할기관에 확인하세요.
• 면적·호실 대조. 125.5㎡와 123.5㎡의 차이, 건물 밖 104호, 지1층의 현황상 지상1층 이용을 현장과 공부에서 대조하세요.
• 세금·관리비. 당해세, 최우선변제금, 공용부분 관리비와 공과금 체납을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “4.71억 경매”가 아니라 “15.41억+ 인수형”

이 사건의 최저매각가는 471,176,000원으로 감정가의 26.21%까지 내려왔습니다. 그러나 다수의 주택임차권이 미배당 잔액 인수 대상으로 명시되어 있고, 확인된 임차보증금만 1,534,000,000원입니다. 현재 가정에서 배당되지 않는 확인분 1,069,935,760원을 더하면 실질취득은 1,541,111,760원+입니다.

여기에 보증금 미상 점유자 7명, 을구 19번부터 23번까지의 추가 임차권, 송하상 가압류의 중복 또는 별도 채권 여부, 옥탑 위반건축물과 면적 불일치가 남아 있습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 현재 상태에서는 권리·명도·환금성 모두 고위험입니다. 모든 호실의 보증금과 배당·인수액을 확정하기 전까지는 입찰 보류가 타당한 사건입니다.