인천지방법원 2025타경33737. 김포시 통진읍 고정리 소재 제조업소와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 제2종근린생활시설(제조업소), 토지는 지목 공장용지·이용상황 공업용입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 수변전설비는 건물에 포함하여 평가한다고 기재돼 있습니다. 권리구조에서는 2023년 설정된 우리은행 근저당 4건이 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2024.08.29 설정된 통진신용협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 2024.08.30 주식회사강가의나무 근저당, 2024.10.08 김포시 근저당, 2025.06.12 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 후순위입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 현재 최저가 2,879,911,000원에 매각될 경우 이들 채권이 모두 배당되고 소유자에게도 1,131,108,240원이 남는 것으로 산정돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 실제 점유관계 확인은 별개로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33737 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 고정리 261-3 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 김포시 통진읍 고정리 261-4, 261-7 4동 · 도로명주소 경기도 김포시 통진읍 고척로 251-4 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) · 공업용 |
| 토지 | 공장용지 · 1,322㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최석민 |
| 감정가 / 최저가 | 5,877,368,920원 / 2,879,911,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수변전설비 건물 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2024.08.29 을구 5번 근저당입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원, 채무자는 최석민, 최초 근저당권자는 통진신용협동조합입니다. 2026.02.12에는 이 5번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 반면 2023년에 설정됐던 우리은행 근저당 4건은 2024.08.30 일부포기를 원인으로 말소돼 현재 말소기준보다 앞선 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 위치 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 2,879,911,000원으로 감정가 5,877,368,920원의 약 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 제공된 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 2,015,937,699원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 1,411,156,389원(감정가 24.01%)입니다.
하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 동일 용도·인근의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교할 수 있는 값이 없으므로, 현재 최저가가 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 근거는 부족합니다. 특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 제조업소와 공업용 토지이고, 감정평가에서도 주변은 소규모 공장 밀집지대, 대중교통은 다소 불편하다고 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,879,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,199,110원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 통진신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사강가의나무 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 김포시 | 82,603,650원 | 82,603,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,131,108,240원 |
현재 최저가 가정에서는 채권총액 1,717,603,650원이 모두 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 1,131,108,240원입니다. 집행비용은 매각가의 1.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다. 을구 5번 근저당은 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나 배당표 명칭은 제공된 배당 산정 기준을 따랐습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 김포시 통진읍 고정리 ‘고정2리마을회관’ 북동측 인근이며, 주위는 소규모 공장 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 대중교통은 다소 불편합니다. 인근 간선도로인 고정1로 변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물 이용. 기호 2·3·4·5는 건축물대장 기준 제2종근린생활시설(제조업소)입니다. 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 건물이며 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 지목 공장용지, 이용상황 공업용, 면적 1,322㎡, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 316,100원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 수변전설비도 건물에 포함해 평가됐으므로 실제 매각대상·현황을 원본과 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 5번 근저당은 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
- 인허가·토지이용 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·군사시설 보호 관련 제한 및 토지거래계약 허가구역 사항은 실제 이용계획에 맞춰 관계부서 확인이 필요합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 49%까지 유찰됐다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 제조업소·공업용 토지의 실제 거래가격과 활용성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 4회 유찰 시 채권자 미배당액 322,958,825원이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 별개
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2023년 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 2024.08.29 통진신용협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 5,877,368,920원에서 현재 2,879,911,000원까지 내려와 49%가 됐지만, 이를 곧바로 시세 할인율로 볼 근거는 확인되지 않습니다. 제조업소·공업용 토지라는 용도, 2회 유찰, 대중교통 다소 불편, 각종 토지이용 제한까지 감안하면 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부보다 실제 사용가치와 시장가격을 얼마로 확인하느냐에 있습니다.
