인천지방법원 2025타경33737. 김포시 통진읍 고정리 일대의 기타 + 토지 경매입니다. 감정평가상 기호 2·3·4·5는 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용되고, 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 건물입니다. 토지는 공장용지 1,322㎡, 계획관리지역·공업용·평지·부정형으로 조사됐습니다.
현재 최저매각가는 4,114,158,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 정보가 제시돼 있지 않아 이 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다. 특히 제조업소·토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어렵고, 토지 규제·도로조건·건물 상태·점유관계가 가격에 큰 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33737 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 고정리 261-3 |
| 등기 건물 | 경기도 김포시 통진읍 고정리 261-4, 261-7 4동 · 경기도 김포시 통진읍 고척로 251-4 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 · 샌드위치판넬 마감 · PVC 새시 |
| 토지 | 1,322㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최석민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,877,368,920원 / 4,114,158,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권 / 청구 | 통진신용협동조합 / 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수변전설비는 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 핵심은 2024.08.29 통진신용협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 다음 날 설정된 주식회사강가의나무 근저당권 195,000,000원, 김포시 근저당권 82,603,650원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2023년에 설정됐던 주식회사우리은행 근저당권 4건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당권은 이후 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘시세 부재’가 더 중요하다
감정가는 5,877,368,920원, 현재 최저가는 4,114,158,000원으로 감정가 70%입니다. 한 차례 유찰로 가격이 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 읽으면 안 됩니다. 특히 토지는 계획관리지역이면서 성장관리계획구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역· 제한보호구역·성장관리권역 등에 포함 또는 저촉되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인됩니다. 제조업소의 실제 사용 가능 범위와 인허가 조건을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,114,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,541,580원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 통진신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사강가의나무 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 김포시 | 82,603,650원 | 82,603,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,353,012,770원 |
현재 최저매각가를 가정하면 배당대상 채권 1,717,603,650원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 2,353,012,770원으로 계산됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 잔여액을 변동시킬 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 고정2리마을회관 북동측 인근이며, 주위는 소규모 공장 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 여건은 다소 불편합니다. 인근 간선도로인 고정1로 변에 버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 기호 2·3·4·5는 건축물대장 기준 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용됩니다.
- 토지. 공장용지 1,322㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지, 부정형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 316,100원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층으로 외부·내부는 샌드위치판넬, 창호는 PVC 새시 등이며 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 수변전설비도 건물에 포함하여 평가됐으므로 실제 현황과 매각 범위를 대조하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 군사시설 관련 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 여부를 관계 부서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 70%만을 근거로 응찰가를 정하지 말고 인근 공장용지·제조업소 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 등기 최신성. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.25이며, 말소기준 근저당권은 2026.02.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다.
- 배당 전제. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 현장과 시세 검증이 먼저
이 사건의 장점은 배당 시뮬레이션상 명확합니다. 현재 최저가 4,114,158,000원에서는 채권자 미배당이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔어도, 실거래 시세 자료가 없는 이상 이를 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거가 없습니다. 더욱이 제조업소·토지 일괄매각이고 임대관계가 미상이며 여러 토지이용 규제가 확인됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다. 최종 응찰가는 감정가 할인율보다 실제 이용 가능성과 현장 시세를 기준으로 결정하는 편이 맞습니다.
