인천지방법원 2025타경34966. 부천시 오정구 내동 ‘힐링하우스’ 5층 502호, 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이며 대상 면적은 57.62㎡, 힐링하우스는 11세대이고 사용승인 자료상 2017.02.01 준공입니다. 현재 등기상 소유자는 김재기이고, 강제경매 신청채권자는 신한카드 주식회사, 청구금액은 13,312,329원입니다.
현재 유효한 근저당권은 없지만 권리분석이 단순한 물건은 아닙니다. 2017년부터 설정됐던 부평농업협동조합·오케이파이낸셜대부·리드코프의 근저당은 모두 등기상 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.08.31 갑구 5번 가압류입니다. 문제는 현황조사상 점유자 제갈 경민의 전입일이 그보다 앞선 2021.04.01이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34966 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 31-12 힐링하우스 5층 502호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 중동로426번길 37 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상 면적 57.62㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김재기 |
| 건물 정보 | 힐링하우스 · 11세대 · 2017.02.01 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 13,312,329원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.08.31 갑구 5번 가압류 · 국입니다. 등기에는 추징보전액 23,400,781원이 기재돼 있고, 2023.09.06에는 다시 국 명의 가압류가 설정되면서 추징보전액 40,600,058원이 기재됐습니다. 이후 2025.11.12 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이 들어왔으며, 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제갈 경민 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일 자체는 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 가능성과 매수인 승계금액 모두 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 168,000,000원은 실질취득가가 아니라 인수보증금을 제외한 명목 매각가격으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 ‘실질취득가’는 아직 미정
힐링하우스의 면적대가 매칭된 실거래 표본은 3건입니다. 거래 시점은 2022.01~2022.10이며 최신 거래는 2022.10, 248,500,000원입니다. 표본 평균은 256,166,666원, 최고가는 260,000,000원, 최저가는 248,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 57.41㎡ | 4 | 248,500,000원 |
| 2022.07 | 59.65㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 59.65㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 256,166,666원 |
현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균으로 제공된 256,166,666원의 65.6%입니다. 감정가 240,000,000원도 최신 실거래 248,500,000원보다 낮습니다. 다만 이 비율은 임차인 인수금액을 포함하지 않은 값입니다. 제갈 경민의 실제 보증금 중 매수인이 승계할 금액이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 실질취득 기준으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 국 | 미상 | 0원* |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 국 | 미상 | 0원* |
| 4. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 13,312,329원 | 13,312,329원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,535,671원 |
* 가압류 두 건의 0원 표시는 채권이 없다는 뜻이 아니라 배당 계산에서 제외된 금액입니다. 또한 위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 제갈 경민의 보증금도 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가격 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 168,000,000원 | 13,312,329원 | 151,535,671원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 117,599,999원 | 13,312,329원 | 101,841,270원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 82,319,999원 | 13,312,329원 | 67,125,910원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있고, 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약 허가구역 표기가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 힐링하우스는 11세대 규모이며 확인된 실거래는 3건, 최신 거래는 2022.10입니다. 현재 가격 판단 시 거래 표본의 시점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제갈 경민의 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수금액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 2021.04.01 전입은 말소기준 2022.08.31보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 미상이라 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 최저가 168,000,000원만 시세와 비교하지 말고, 인수할 보증금이 확인되면 이를 합산한 실질취득가를 248,500,000원 최신 거래와 256,166,666원 평균에 다시 대조해야 합니다.
- 가압류 배당 확인. 국 명의 두 가압류에는 각각 23,400,781원, 40,600,058원의 추징보전액이 기재돼 있으나 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외돼 있습니다.
- 시세 자료의 시점 확인. 실거래 표본은 2022.01~2022.10의 3건이므로 현재 입찰가 판단 전 추가 가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 서류를 직접 대조해 인수 여부를 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유자 보증금이 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 240,000,000원에서 1회 유찰돼 168,000,000원까지 내려왔고, 제공된 시세 평균 256,166,666원의 65.6%입니다. 그러나 경매의 실제 취득원가는 최저매각가 하나로 끝나지 않습니다.
현황조사상 제갈 경민의 전입은 2021.04.01, 말소기준 가압류는 2022.08.31입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력과 인수액은 확정되지 않았습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 남는다면 그 금액만큼 실질취득비용이 올라갑니다. 따라서 이 사건의 결론은 “명목 가격은 할인, 권리와 실질취득가는 보류”입니다. 입찰 여부를 가르는 핵심 숫자는 168,000,000원이 아니라 제갈 경민의 실제 보증금과 미배당 인수액입니다.
