인천지방법원 2025타경34998. 부천시 오정구 원종동 남해빌라 1층 101호입니다. 감정평가상 공부 용도는 연립주택이고, 사건의 용도 표시는 근린주택입니다. 감정가는 121,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 59,290,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2023.12.19. 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권 772,800,000원입니다. 점유자 김동준의 전입일은 2024.11.14.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34998 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 310-2 남해빌라 1층101호 |
| 용도 / 전용 | 근린주택 · 공부상 연립주택 · 전용 44.82㎡ · 3층 건물 내 1층 일부 |
| 소유자 | 신상섭 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 712,716,930원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.19. 부천중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 772,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 전입, 매수인 인수 0원
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동준 | 2024.11.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김동준의 전입신고는 말소기준권리인 2023.12.19. 근저당권보다 뒤인 2024.11.14.입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 53.9%까지 낮아졌지만 하락 추세
남해빌라(310-2)는 12세대이고, 비교 면적은 전용 44.82㎡입니다. 확인된 실거래는 2건으로 2022.05. 130,000,000원, 2026.03. 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래와 같은 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.82㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 44.82㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.82㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
현재 최저가 59,290,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 53.9%입니다. 감정가 121,000,000원과 비교해도 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 크게 낮아졌지만, 최근 거래가 이전 거래보다 15.4% 하락했다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 확인된 최근 12개월 거래도 1건뿐이라 표본이 많지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 2. 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 772,800,000원 | 57,822,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,290,000원을 기준으로 근저당권자에게 57,822,780원이 배당되고, 미배당액은 714,977,220원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 59,290,000원 | 57,822,780원 | 714,977,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 732,444,054원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 744,670,838원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 신청채권액 712,716,930원도 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오정초등학교 북동측 인근으로 공동주택·아파트·단독주택 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 중소형 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 서해선 원종역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 일부이고, 외벽은 적벽돌 치장쌓기 등, 창호는 알미늄새시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 세로장방형 토지로 남해빌라 부지로 이용 중이며, 건물 동측으로 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,992,000원/㎡이며 토지면적은 545.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 김동준은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 120,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 110,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 15.4% 낮으므로 현재 가격 차이가 모두 안전마진이라고 단정하면 안 됩니다.
- 저층 특성. 경매 대상은 1층이고 확인된 비교 거래는 모두 2층입니다. 개별 층·상태 차이는 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2021.11.18. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 현재 시세 확인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.12.19. 부천중앙새마을금고 근저당권이고, 점유자 김동준의 전입은 2024.11.14.로 후순위입니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 59,290,000원은 최근 실거래 110,000,000원의 53.9%까지 내려온 상태입니다.
반면 실거래 표본은 많지 않고, 최근 가격 흐름은 과거 대비 15.4% 하락했습니다. 그러므로 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만 볼 사건이 아니라, 최근 110,000,000원 거래의 현재성·1층 개별 상태·임차관계 보완 확인을 함께 놓고 입찰가를 판단해야 합니다.
