인천지방법원 2025타경35012. 부천시 원미구 소사동 진주아트빌 4층 404호, 전용 32.425㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 박연주택주식회사로 2020년 7월 29일 매매를 원인으로 거래가액 111,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 2022년 9월 7일 등기됐고, 그 임차권은 주민등록일자 2020년 8월 10일·확정일자 2020년 6월 30일로 말소기준인 2023년 2월 6일 압류보다 앞섭니다. 등기 분석상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 매수인 인수 대상입니다.
여기서 중요한 점은 한국토지주택공사가 실제 거주 임차인으로 중복 계산되는 대상이 아니라 보증기관 승계 임차권이라는 것입니다. 따라서 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계 임차권은 1건으로 봅니다. 보증금 111,500,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 다만 그 승계 임차권 자체의 대항력·우선변제 및 미배당 인수 위험은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 소사동 33-11 진주아트빌 4층404호 · 도로명주소 경기도 부천시 원미구 소사로300번길 77 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 32.425㎡ · 지상4층 건물의 4층 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.07.29 매매, 거래가액 111,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 146,241,451원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2023.02.06 국 압류입니다. 한국토지주택공사 임차권의 주민등록일자는 2020.08.10, 확정일자는 2020.06.30이며 임차권등기는 2022.09.07이라 말소기준보다 선행합니다. 등기 데이터에서도 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 말소기준 이후 부천시·서울특별시·강서구 압류와 2025.11.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 권리자 | 구분 | 보증금 | 기준일 | 권리판정 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 임차권 | 111,500,000원 | 전입 2020.08.10 확정 2020.06.30 임차권등기 2022.09.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 | 31,474,200원 |
실제 임차인 0명 · 보증기관 승계 임차권 1건. 보증금은 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 81,900,000원이 아니라 실질취득
진주아트빌5동 전용 32.43㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 134,875,000원이지만 2021~2022년의 145,000,000원 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 118,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 118,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 32.43㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2022.03 | 32.43㎡ | 4 | 131,500,000원 |
| 2022.02 | 32.43㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.09 | 32.43㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.43㎡ | 1건 | 118,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.43㎡ | 4건 | 134,875,000원 |
표면 최저가 81,900,000원만 놓으면 최근 시세보다 크게 낮아 보이지만, 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 대항력 인수형이므로 실질취득 판단 기준은 보증금 111,500,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 118,000,000원 아래이긴 하지만 차이가 크지 않고, 무엇보다 최근 거래가 과거 거래보다 -16.0% 하락한 추세입니다. 따라서 “최저가가 70%니까 싸다”는 판단은 금물이며, 하락 흐름을 감안한 보수적 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,874,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 111,500,000원 | 80,025,800원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 146,241,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 한국토지주택공사 보증금 부족분 31,474,200원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 금액은 반영되지 않았으므로 실제 선순위 세금이 배당에서 차감되면 한국토지주택공사의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 81,900,000원 | 31,474,200원 | 낙찰가보다 보증금이 커 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 57,330,000원 | 55,601,940원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 40,131,000원 | 72,491,358원 | 표면 최저가 하락이 실질취득 하락으로 이어지지 않음 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사역 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역인 소사역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물이며 도시가스보일러 난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함되며 공시지가는 1,969,000원/㎡입니다. 감정 자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 진주아트빌5동은 14세대, 2001.10.31 준공의 소규모 다세대 건물입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래가 1건으로 거래 표본이 많지 않아 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 81,900,000원을 실질 매입가격으로 보지 말고 대항력 임차권 인수를 포함해 보증금 111,500,000원 수준을 가격 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 유찰이 곧 할인은 아님. 2회 유찰 시 인수액 55,601,940원, 3회 유찰 시 72,491,358원으로 커집니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부와 금액에 따라 실제 배당 및 임차권 미배당액을 바꿀 수 있으므로 입찰 전 확인이 핵심입니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 134,875,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 118,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -16.0%를 반드시 반영해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 보증기관 승계 임차권과 실제 현장 점유는 별도로 확인해 인도 절차와 비용 변수를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 교부청구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “111,500,000원 보증금”을 보라
이 사건의 핵심은 최저가 81,900,000원이 아닙니다. 한국토지주택공사의 대항력 있는 승계 임차권 보증금이 111,500,000원이고 현재 회차에서 31,474,200원이 매수인 인수로 추정되기 때문에, 유찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조입니다. 따라서 실질취득 기준은 보증금 수준에서 크게 움직이지 않습니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래는 118,000,000원으로 실질취득 기준보다 높지만, 최근 가격 추세가 -16.0%이고 거래 표본도 1건뿐입니다. 게다가 국세·지방세 압류 4건이 배당에 영향을 줄 수 있어 현재 추정 인수액이 최종 확정액이라고 보기도 어렵습니다. 표면 할인은 크지만 실질 할인은 제한적이고, 권리·세금 확인 난도는 높은 물건입니다. 이 사건은 최저가에 끌려 접근하기보다 보증금 승계와 세금 우선배당을 먼저 확정한 뒤 판단해야 합니다.
