인천지방법원 2025타경35043. 김포시 운양동 한강신도시2차케이씨씨스위첸 107동 303호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 단지 실거래 비교 대상 면적은 84.37㎡입니다. 감정가는 521,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 364,700,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.01.05. 농협은행주식회사 근저당권 277,200,000원입니다. 이 근저당권 이후의 가압류와 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사 등에 나타난 전입자는 FU YIHAN, WANG XIAOYUN 두 명이지만 전입일이 각각 2021.01.13., 2025.04.02.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부 자체는 별도 확인 대상이지만, 주어진 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35043 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1331-1 한강신도시2차케이씨씨스위첸 107동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.37㎡ · 지상20층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 장윤재 · 2021.01.05. 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 521,000,000원 / 364,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 229,660,548원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 | 한강신도시운양KCC스위첸 · 1,296세대 · 2018.02.14. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2021.01.05. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 277,200,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 농협은행 근저당 127,200,000원, 2022.04.08. 주식회사에스비아이저축은행 근저당 286,800,000원, 2023년의 케이비국민카드·경기신용보증재단 가압류, 2025년과 2026년의 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 일부 등기는 등기부상 이미 말소됐고, 나머지 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 전입자 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| FU YIHAN | 2021.01.13. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WANG XIAOYUN | 2025.04.02. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가 77.4%
한강신도시운양KCC스위첸 동일 면적권의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 471,125,000원입니다. 현재 최저가 364,700,000원은 이 평균의 77.4%입니다. 최신 거래는 2026.08. 440,000,000원이며, 현재 최저가는 이 거래가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.43㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2026.08 | 84.37㎡ | 4 | 454,000,000원 |
| 2026.08 | 84.37㎡ | 17 | 478,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 449,500,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 20 | 478,000,000원 |
| 2026.06 | 84.37㎡ | 8 | 474,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 23 | 460,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 18 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.37㎡ | 22 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 84.37㎡ | 13 | 495,000,000원 |
| 평균 | 84.37㎡ 기준 | 12건 | 471,125,000원 |
최근 12건은 430,000,000원~520,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 현재 최저가 364,700,000원은 최근 실거래 최저 430,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균보다 106,425,000원 낮습니다. 감정가 521,000,000원은 최근 실거래 최고 520,000,000원과 비슷한 수준이었지만, 1회 유찰로 가격 위치가 크게 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,905,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 277,200,000원 | 277,200,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 127,200,000원 | 81,594,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 286,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 36,433,943원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 797,633,943원 중 358,794,200원이 배당되고, 미배당액은 438,839,743원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 364,700,000원 | 358,794,200원 | 438,839,743원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 255,289,999원 | 250,915,939원 | 546,718,004원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 178,702,999원 | 175,401,157원 | 622,232,786원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰돼 단지 평균 유찰 횟수와 비슷한 구간까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만, 현재 최저가 자체가 최근 시세 평균 대비 77.4%이므로 가격 비교는 현재 회차부터 가능합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양고등학교 남측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지와 각급 학교가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 공시지가 2,561,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 환금성. 1,296세대 아파트 단지이며 최근 12개월 동일 면적권 거래가 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 보증금 확인. FU YIHAN과 WANG XIAOYUN은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 364,700,000원은 최근 12개월 평균 471,125,000원의 77.4%, 최신 거래 440,000,000원보다 낮습니다. 응찰가는 이 실거래 범위와 대상 호수의 3층 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 후순위 채권. 배당 부족액이 크지만 말소기준권리 이후 채권이므로 미배당액과 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 점유·명도. 전입자 2명이 조사됐으므로 실제 점유관계와 인도 일정을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 할인 구간
이 물건의 말소기준은 2021.01.05. 농협은행 근저당입니다. 전입자 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 구조만 보면 낙찰자가 후순위 채권을 떠안을 위험은 제한적입니다.
가격도 신건과는 상황이 다릅니다. 감정가 521,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 364,700,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 471,125,000원의 77.4%입니다. 최신 거래 440,000,000원과 최근 실거래 최저 430,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮고, 현재 회차부터 시세 할인 폭이 확인되는 아파트로 볼 수 있습니다. 다만 전입자들의 보증금과 확정일자, 실제 점유 상태는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
