인천지방법원 2025타경35103. 김포 장기동 고창마을 반도유보라 903동 903호, 전용 101.8709㎡급 아파트입니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차권입니다. 윤미진은 임대차계약일 2021.11.20, 확정일자 2021.12.28, 점유개시 2022.01.20, 주민등록 2022.01.24이고, 보증금은 430,000,000원입니다. 등기부에는 2024.03.07 주택임차권이 등기돼 있으며, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 최저매각가는 352,800,000원입니다. 하지만 집행비용 5,739,200원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 347,060,800원이고, 보증금 잔액 82,939,200원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 경제적 부담은 352,800,000원 + 82,939,200원 ≈ 430,000,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나므로 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액은 사실상 보증금 430,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1642 고창마을 반도유보라 903동 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 101.8709㎡급 · 철근콘크리트구조 지상 15층 건물 내 9층 · 공부상 아파트 이용 |
| 소유자 | 이수진 (2015.12.24 소유권이전 · 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 352,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 4.30억 임차보증금
2015.12.24 설정된 우리은행 근저당권 88,000,000원은 2022.01.20 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.12.02 강제경매개시결정이며, 2024.03.07 등기된 윤미진의 주택임차권은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤미진 | 9층 903호 전부 · 주거(임차권등기) | 430,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 4.30억으로 봐야 한다
고창마을(반도유보라) 동일면적 거래 12건의 전체 평균은 478,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 473,333,333원, 최신 거래는 2026.08의 470,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 2.1% 하락해 가격 흐름도 약세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 101.87㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 101.87㎡ | 8 | 465,000,000원 |
| 2026.05 | 102.0㎡ | 17 | 478,000,000원 |
| 2026.05 | 101.87㎡ | 5 | 465,000,000원 |
| 2026.05 | 102.0㎡ | 10 | 465,000,000원 |
| 2025.10 | 101.87㎡ | 2 | 497,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 473,333,333원 |
실질취득 430,000,000원은 최근 12개월 평균 473,333,333원의 약 90.8%, 최신 거래 470,000,000원의 약 91.5%입니다. 따라서 권리인수를 모두 반영하고도 최근 거래보다 낮기는 합니다. 다만 할인 폭은 최저가 352,800,000원을 기준으로 보이는 25% 수준이 아니라 약 9% 수준으로 축소됩니다. 더구나 최근 거래 흐름이 2.1% 하락하고 있어, 이 정도 차이가 대항력 임차권과 관계확인 리스크를 충분히 보상하는지는 별도 판단이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,739,200원 |
| 1. 임차인 윤미진 보증금 | 430,000,000원 | 347,060,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 윤미진 | 430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 82,939,200원이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 352,800,000원 | 82,939,200원 | 435,739,200원* |
| 2회 유찰 시 | 246,959,999원 | 187,297,441원 | 434,257,440원* |
| 3회 유찰 시 | 172,871,999원 | 260,348,209원 | 433,220,208원* |
* 표의 단순 합계에는 각 회차 매각대금에서 먼저 빠지는 집행비용 효과가 포함돼 있습니다. 권리분석상 핵심 경제가치는 임차보증금 430,000,000원 수준으로 수렴한다는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 15층 건물 내 9층입니다.
- 주위환경. 대단위 아파트단지 중심 지역으로 상가 등 각종 편의시설 접근성이 양호하고 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 10여분 정도 거리에 김포골드선 장기역이 소재합니다.
- 단지. 고창마을(반도유보라) 447세대, 준공일 2008.06.27입니다.
- 도로. 단지 남동측 약 25m 도로, 남서측 약 40m 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종 지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 철도보호지구 및 상대보호구역과 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산. 최저가에 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 상한을 계산해야 합니다. 이 사건의 핵심 기준은 약 430,000,000원입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 윤미진의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 전입·점유 이력과 임차권등기명령 원본을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 윤미진으로 나타나므로 경매신청 채권과 임대차보증금의 법률관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세 등 선순위 항목이 실제로 존재하면 임차인의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균은 473,333,333원이나 최근 구간이 이전 대비 2.1% 하락했습니다. 전체 평균 478,333,333원만 근거로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.53억짜리 경매”가 아니라 “4.30억짜리 취득”
이 사건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 윤미진의 대항력 있는 임차보증금 430,000,000원이 낙찰자의 실질취득가격을 결정합니다. 현재 회차에서는 낙찰가 352,800,000원에 미배당 인수액 82,939,200원이 붙고, 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액이 늘어납니다.
최근 12개월 실거래 평균은 473,333,333원, 최신 거래는 470,000,000원이라 실질취득 430,000,000원은 시세보다 약 9% 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -2.1%이고, 대항력 임차권 및 임차인·경매신청 채권자의 관계 확인이라는 권리 리스크가 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 시세 아래지만 권리구조를 감안하면 할인 폭이 크지 않은 B급 물건”입니다. 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 430,000,000원이라는 실질취득 기준에서 해당 리스크를 감수할 만큼 충분한 가격 차이가 있는지를 판단하는 데 있습니다.
