인천지방법원 2025타경35103. 김포시 장기동 고창마을 반도유보라 903동 903호는 전용 101.8709㎡형 아파트입니다. 감정가 504,000,000원에서 세 차례 유찰을 거쳐 최저가가 172,872,000원으로 내려왔습니다. 그런데 이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 보증금 430,000,000원을 돌려받지 못한 임차인 윤미진이 직접 강제경매를 신청했으며, 그 임차인의 주택임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 등기되어 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건의 판단 기준은 최저가 1.72억이 아닙니다. 낙찰대금과 인수할 보증금을 합친 실질취득 부담입니다. 3회 유찰된 현재 가격에 낙찰되더라도 예상 인수액을 더하면 433,220,208원입니다. 이 금액은 추정 집행비용이 포함된 배당모형에 따른 단순 합계로, 실질 부담의 중심은 임차보증금 430,000,000원에 사실상 고정됩니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 총부담이 같은 폭으로 낮아지는 것이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준권리는 2025.12.02 강제경매개시결정입니다. 2015년에 설정됐던 우리은행 근저당권은 2022.01.20 이미 말소되었으므로, 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.

반면 윤미진의 주택임차권등기는 2024.03.07 등기되었습니다. 임대차계약일은 2021.11.20, 점유개시일은 2022.01.20, 전입신고일은 2022.01.24, 확정일자는 2021.12.28입니다. 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 분석되며, 매각물건명세서 역시 해당 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

윤미진은 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구를 한 임차인입니다. 보증금은 430,000,000원이며, 현재 최저매각가 172,872,000원보다 큽니다. 따라서 배당이 이루어지더라도 보증금 전액을 회수할 수 없고, 미배당액을 매수인이 부담하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 4.3억으로 판단

고창마을 반도유보라의 비교 대상은 전용 101.87~102.00㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 478,083,333원이지만, 과거의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 7건 평균 473,857,142원과 최신 실거래 477,000,000원을 우선 적용합니다.

보증금 430,000,000원을 실질취득 기준으로 보면 최근 12개월 평균 473,857,142원보다 약 43,857,142원 낮습니다. 다만 현재 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 실제로 합산한 433,220,208원을 적용하면 최근 평균 대비 약 91.4%입니다. 이 차이는 배당모형의 집행비용 추정 등에 따른 것으로, 취득세·등기비용·명도비용 등의 추가 부담은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,872,000원 가정)

집행비용 3,220,208원을 공제한 매각대금 169,651,792원이 임차인에게 배당되는 추정입니다. 임차보증금의 나머지 260,348,208원은 매수인 인수 대상입니다. 인수액은 매각대금에서 지급하는 배당금이 아니므로 배당 차트에 포함하지 않았습니다. 강제경매 신청채권자와 임차인이 모두 윤미진이므로 동일한 430,000,000원 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

유찰이 더 진행되면 무엇이 달라질까?

보증금 인수형 경매에서는 유찰이 계속되어도 실질취득 부담이 최저가와 비례해서 줄어들지 않습니다. 배당금이 줄어드는 만큼 매수인이 떠안는 보증금 잔액이 늘어나기 때문입니다.

위 시나리오에서 현재 최저가는 172,872,000원이지만, 5회 유찰을 가정한 최저가는 84,707,279원까지 낮아집니다. 그러나 예상 인수액은 오히려 260,348,208원에서 347,217,452원으로 증가합니다.

그 결과 매각가와 예상 인수액의 합계는 모든 시나리오에서 약 4.3억 원 수준을 유지합니다. 시나리오별 합계의 작은 차이는 매각가에 따라 달라지는 집행비용 추정 등에 따른 것이며, 보증금 미배당액이 매수인에게 승계되는 핵심 구조는 동일합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장기초등학교 남측 인근의 대단위 아파트단지 밀집지역으로, 주변에 상가 및 각종 편의시설이 있어 주거환경은 대체로 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 김포골드선 장기역이 도보 약 10분 거리에 위치하는 것으로 조사되었습니다.
• 단지 규모. 고창마을 반도유보라는 447세대이며, 사용승인일은 2008.06.27입니다. 대상은 전용 101.8709㎡형입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 아파트로 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 도로. 단지 남동측으로 폭 약 25m, 남서측으로 폭 약 40m의 도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장기택지개발사업)에 속하며 고도지구·성장관리권역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지이용 제한. 철도보호지구와 상대보호구역 등 관련 규제가 있으며, 토지거래계약 허가구역 해당 여부 및 현재 적용 조건은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적대 실거래는 확인되지만 가격 범위가 450,000,000원~520,000,000원으로 넓고, 최근 거래 추세는 -2.1%입니다. 향후 매각 시 최근 거래 수준을 우선 참고해야 합니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 본 물건 역시 3회 유찰되었지만, 임차보증금 인수 구조 때문에 유찰 횟수만으로 저가 매수 기회를 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준을 먼저 계산. 현재 회차 최저가 172,872,000원에 예상 인수액 260,348,208원을 더한 433,220,208원이 기본 비교 금액입니다. 보증금 기준 약 4.3억 원이 실질 부담의 중심입니다.
• 매각물건명세서 인수 문구 확인. 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매수인에게 대항하며, 보증금 미변제 잔액을 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 입찰 당일 유효한 명세서 원본을 반드시 다시 확인해야 합니다.
• 임차인의 실제 권리 확인. 윤미진의 임대차계약, 보증금 지급내역, 점유·전입관계 및 임차권등기명령 관련 서류를 대조해야 합니다. 가장임차인 의심 의견은 별도 사실확인 없이 확정적 결론으로 취급하면 안 됩니다.
• 배당요구 및 배당순위 검증. 현재 분석상 임차보증금 예상배당은 169,651,792원, 인수 예상액은 260,348,208원입니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 신청채권 중복 계산 금지. 윤미진은 임차인이자 강제경매 신청채권자로 표시되어 있습니다. 동일 채권을 별개의 보증금과 청구채권으로 이중 합산하면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 예상 최저가는 내려가지만 인수액이 늘어납니다. 각 회차의 실질취득 합계는 여전히 약 4.3억 원 수준입니다.
• 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 478,083,333원보다 최근 12개월 평균 473,857,142원과 최신 거래 477,000,000원이 중요합니다. 최근 가격 추세 -2.1%도 반영해야 합니다.
• 점유와 명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 확인하고 실질취득 부담에 별도로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 최신 실거래 자료를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.72억에 낙찰받아도 1.72억짜리 아파트는 아니다”

김포 고창마을 반도유보라 903호는 감정가 504,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 172,872,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 430,000,000원이 있기 때문에 현재 최저가에 낙찰되더라도 예상 미배당 보증금 260,348,208원을 인수해야 합니다.

실질취득 부담은 현재 배당모형 기준 433,220,208원이며, 이는 최근 12개월 실거래 평균 473,857,142원보다 낮습니다. 가격 차이는 존재하지만 시장의 최근 가격 추세가 -2.1%이고, 임차권 인수와 점유·채권관계 확인이라는 부담이 있습니다. 특히 추가 유찰이 진행되어도 인수액이 증가하므로 실질취득 부담은 약 4.3억 원 부근에 머뭅니다.

종합 판단은 C등급입니다. 최근 실거래 대비 일정한 가격 여지는 인정되지만, 표면 최저가의 큰 할인율은 실질적인 할인율이 아닙니다. 선순위 임차권과 상당한 보증금 인수 부담, 임차관계 검증 필요성, 최근 시세 하락 추세가 가격상의 이점을 제한합니다. 권리 인수액을 확정하고 실제 점유 및 임대차관계를 검증하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.