인천지방법원 2025타경35128. 부천 오정물류단지에 위치한 레노부르크부천 6층 612호입니다. 집합건축물대장 전유부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 감정평가상 이용상태도 같습니다. 현재 소유자인 주식회사퍼스트솔루션즈가 2024년 4월 26일 거래가 451,979,200원에 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 402,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
이후 신용보증기금·경기신용보증재단·근로복지공단의 가압류와 국민건강보험공단·국세·지방세 관련 압류가 이어졌습니다. 중소기업은행은 청구액 339,133,702원으로 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가에서는 선순위 근저당권자도 채권최고액 기준 전액을 배당받지 못하고, 후순위 일반채권자의 예상배당액은 0원입니다.
핵심은 이 미배당 채권과 매수인이 인수하는 권리를 구분하는 것입니다. 등기상 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정이므로 채권자에게 미배당이 발생한다는 사실 자체가 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위, 점유자 및 임대관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 오정동 798 레노부르크부천 6층 612호 도로명: 경기도 부천시 오정구 신흥로511번길 180 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 6층 612호 · 사용승인 2023.05.09 |
| 소유자 | 주식회사퍼스트솔루션즈 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2024.04.26 · 거래가액 451,979,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 228,340,000원 |
| 진행 상황 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 339,133,702원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.26 을구 3번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 402,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024년 4월 26일 설정된 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 종전 국민은행 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐으며, 현재 말소기준보다 앞서 존속하는 근저당권으로 보지 않습니다.
중소기업은행 근저당 이후 설정된 신용보증기금·경기신용보증재단·근로복지공단의 가압류, 국민건강보험공단·국세·부천시 압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 현재 확인된 등기권리 기준으로는 매수인이 별도로 인수할 금액이 없는 구조입니다.
② 점유·임대관계 — 신고된 임차인은 없지만 현장 확인이 필요
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 당시 대상 호실이 폐문 부재 상태여서 내부 확인이 이뤄지지 않았으며, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
| 조사항목 | 확인 결과 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 없음 | 신고 내역상 별도 인수보증금 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 실제 임대차 여부 확인 필요 |
| 내부 현황 | 폐문 부재 · 내부 확인 불가 | 점유자 및 이용상태 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 0원 추정 | 현재 배당 시나리오 기준 |
신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자도 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 본건은 공장(지식산업센터)이므로 실제 사업자 점유 여부, 임대차계약 및 사업자등록 현황 등을 확인해야 합니다. 현재 확인되지 않은 점유자의 대항력을 임의로 인정하거나 부정하지 않고, 대항력 가능 여부 미상으로 두는 것이 적절합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 그러나 실거래 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 228,340,000원입니다. 감정가 466,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 이는 어디까지나 과거 감정평가액 대비 가격 수준입니다. 실제 시장에서 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터 호실이 얼마에 거래되는지는 별도로 확인해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 466,000,000원 | 100% |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 228,340,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 159,838,000원 | 34% |
| 4회 유찰 시 | 111,886,600원 | 24% |
소유자의 과거 취득 거래가액은 451,979,200원입니다. 현재 최저매각가가 당시 거래가액보다 낮은 것은 사실이지만, 과거 취득가를 현재 시장가치와 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 특히 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 수요층 및 사용 목적이 다르므로, 동일 건물·유사 층·유사 면적·동일 용도의 최근 거래와 현재 매물을 함께 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,996,760원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 402,000,000원 | 224,343,240원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 267,300,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,220,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 69,052,340원 | 0원 |
| 채권 합계 | 754,572,340원 | 224,343,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 530,229,100원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 실제 확정채권액과는 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 매각되면 예상 집행비용 3,996,760원을 제외한 224,343,240원이 중소기업은행에 배당되는 계산입니다. 근저당권의 채권최고액 402,000,000원 기준으로도 부족하므로 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없는 구조입니다.
신청채권자인 중소기업은행의 경매 청구액은 339,133,702원으로, 현재 회차의 예상배당액 224,343,240원만으로는 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 그러나 근저당권과 후순위 권리의 매각 소멸 여부는 배당금 부족과 별도로 판단합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 채권 회수액 감소
| 구분 | 현재 회차 | 3회 유찰 | 4회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 예상 매각가 | 228,340,000원 | 159,838,000원 | 111,886,600원 |
| 감정가 대비 | 49% | 34% | 24% |
| 채권자 예상배당 | 224,343,240원 | 156,800,268원 | 109,520,188원 |
| 채권 미배당 | 530,229,100원 | 597,772,072원 | 645,052,152원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 0원 | 0원 |
배당 시나리오에서 주목할 점은 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액이 커지지만, 현재 확인된 소멸 예정 권리가 매수인의 인수채무로 바뀌는 것은 아니라는 점입니다. 각 회차의 인수액 추정은 0원으로 동일합니다.
반대로 입찰자에게 중요한 질문은 실제 시장가격입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 해당 호실의 적정 거래가격, 이용 가능성 및 환금성에 대한 검토가 없으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 오정동의 부천오정물류단지 안에 위치합니다. 주변에는 유사 지식산업센터와 대형 물류창고 등이 소재하며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장과 근거리 경인고속도로 부천IC가 있어 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물로, 사용승인일은 2023.05.09입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅·복합판넬·강화유리 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 주차램프와 각 층별 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 남서측으로 폭 약 25m 도로, 동측으로 폭 약 5m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 지목은 공장용지입니다. 토지는 평지의 사다리형이고, 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
- 규제. 물류단지·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래허가 관련 기재도 있으므로 대상 용도 및 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았으나, 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
- 환금성. 공장(지식산업센터)으로서 주거용 아파트와 다른 수요층을 대상으로 합니다. 실제 매각 가능가격은 동일 건물 또는 유사 산업시설의 최근 거래와 현재 매물 현황을 확인해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가의 49%라는 수치만으로 저가 매입이라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
- 공장 용도 확인. 전유부상 용도가 공장(지식산업센터)입니다. 입찰자의 실제 사용 목적에 맞는 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 점유자 및 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 설비·시설 상태와 추가 비용 발생 가능성을 점검하세요.
- 조세 압류 확인. 국민건강보험공단·부천세무서·부천시 압류의 실제 채권액과 배당순위, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 등기 말소 확인. 기존 국민은행 근저당의 말소 상태와 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 최종 등기부를 대조하세요.
- 관리비 확인. 지식산업센터의 관리비 및 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 회차별 자금 계획. 현재 최저가 228,340,000원과 추가 유찰 시 제시된 159,838,000원·111,886,600원을 검토하되, 감정가 할인율과 적정 매입가격을 구분하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각 진행 상황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다”
부천 레노부르크 612호는 권리 구조와 가격 구조를 분리해 볼 필요가 있습니다. 등기상으로는 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 2회 유찰을 거쳐 최저가가 228,340,000원까지 내려온 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이며, 최근 비교 실거래가와 임대관계, 내부 상태가 확인되지 않은 상황입니다. 국세·지방세 등 압류 3건의 배당 영향도 점검해야 합니다.
권리상 인수 추정액은 0원이나, 적정 입찰가격은 아직 별도 검증이 필요합니다. 최종 입찰 판단의 기준은 감정가 대비 할인폭 자체가 아니라 현재 시세, 실제 점유·이용상태, 용도 적합성 및 최종 매각서류입니다.
