인천지방법원 2025타경35145. 김포 구래동 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층 309호입니다. 감정 이용상태와 집합건축물대장상 용도 모두 오피스텔입니다. 소유자 한매옥은 2022년 6월 10일 매매를 원인으로 거래가액 132,655,000원에 취득했고, 등기는 2022년 9월 30일 접수됐습니다.
이 물건의 핵심은 경매개시결정 자체보다 그보다 앞선 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입 2022년 9월 27일, 확정일자 2022년 9월 7일이고, 2024년 12월 2일 임차권등기명령에 따라 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 있으며, 말소기준으로 제시된 2025년 11월 28일 강제경매개시결정보다 앞서므로 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층309호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 10층 건물 내 3층 309호 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 한매옥 (2022.06.10. 매매 · 거래가액 132,655,000원, 2022.09.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 113,176,438원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 자리 잡은 임차권
말소기준으로 제시된 권리는 2025년 11월 28일의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026년 1월 28일 접수된 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차권은 그보다 앞선 2024년 12월 2일 등기이고, 전입과 확정일자는 더 앞서 있습니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리 소멸만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 평가할 수 없습니다.
임차권·승계 현황
| 명의 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 3층 309호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.09.27 확정 2022.09.07 임차권등기 2024.12.02 | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계·신고 |
보증기관 신고는 실제 거주 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 이 분석에서 실제 임차인으로 별도 합산되는 인원은 0명이며, 보증금은 110,000,000원 한 건만 반영합니다.
② 가격 구조 — 49%까지 떨어져도 총부담은 따로 봐야 한다
현재 최저매각가는 55,370,000원으로 감정가 113,000,000원의 49%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차권의 미배당액이 커지는 구조입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가 단독이 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 55,370,000원 | 56,026,660원 | 113,176,438원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,759,000원 | 72,338,662원 | 113,176,438원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,131,300원 | 83,757,063원 | 113,176,438원 |
3회·4회 유찰 시나리오에서도 매각가가 떨어지는 만큼 예상 인수액이 72,338,662원, 83,757,063원으로 커집니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수만 늘어난다고 매수인의 총부담이 같은 비율로 내려가지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 ‘인수형 가격 고정’ 구조로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 1. 임차권 · 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 53,973,340원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 113,176,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차권 배당으로 소진됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원이며, 임차보증금 미배당 56,026,660원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태도 오피스텔입니다. 10층 철근콘크리트구조 건물 내 3층 309호입니다.
- 입지. 김포한가람초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트형 공장·아파트단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 김포골드라인 양촌역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 약 12m 내외 포장도로, 북측으로 약 8m 내외 보행로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·김포한강신도시 택지개발지구 등에 속하며, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 55,370,000원은 감정가의 49%지만 현재 예상 인수액 56,026,660원을 함께 봐야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.09.27, 확정일자 2022.09.07, 임차권등기 2024.12.02의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 후 미배당액 확인. 낙찰가가 바뀌면 실제 배당액과 미배당 보증금도 바뀝니다. 입찰 직전 예상 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 보증기관 신고 중복 주의. 한국토지주택공사 신고액을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 실제 이용과 건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정한 시세·환금성 판단을 적용하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 인수에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “55,370,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자는 단순합니다. 감정가 113,000,000원, 현재 최저가 55,370,000원, 2회 유찰. 하지만 권리구조를 넣으면 이야기가 달라집니다. 선순위 대항력 임차권 보증금 110,000,000원 가운데 현재 예상 배당은 53,973,340원이고, 56,026,660원이 매수인 인수로 남습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 111,396,660원입니다. 이후 더 유찰돼 낙찰가가 38,759,000원, 27,131,300원으로 내려가더라도 인수액은 각각 72,338,662원, 83,757,063원으로 커집니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 유찰됐는가”가 아니라 “배당 후 얼마를 추가 인수하는가”입니다. 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
