149,800,000원
인천지방법원 2025타경35220. 부천시 소사구 괴안동 한아름아파트 3층 308호입니다. 감정가는 214,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 149,800,000원입니다. 같은 단지로 연결된 최근 거래는 2025.12의 206,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 금액의 72.7%입니다. 겉으로는 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건에서 낙찰가보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자와 현재 말소기준 이전 권리입니다.
등기상 현재 소유자는 이기만 9분의 2, 이기수 9분의 2, 이정한 9분의 2, 최분순 9분의 3의 공유 구조입니다. 이정한은 2025.03.19 공매로 이기석의 9분의 2 지분을 이전받았고, 2025.12.02 강제경매개시결정은 이후 2025.12.05 공유물분할 경매 개시결정으로 경정됐습니다. 따라서 일반적인 근저당 실행형보다 공유관계 정리 성격이 강한 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35220 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 110-21 한아름아파트 3층 308호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 범안로7번길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 5층 중 3층 308호 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰) |
| 소유자 | 이기만 9분의 2 · 이기수 9분의 2 · 이정한 9분의 2 · 최분순 9분의 3 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 최근 실거래 | 2025.12 · 52.38㎡ · 4층 · 206,000,000원 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준보다 앞선 요소가 핵심
현재 선언된 말소기준은 2025.12.02 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하도록 표시돼 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2023.04.18 부천시 압류는 현재 등기 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 압류금액은 확인되지 않으므로 실제 부담액 역시 확정할 수 없습니다.
② 점유·임차관계 — 2명 모두 보증금이 확인되지 않았다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최분순 | 2000.01.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기석 | 2015.02.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최분순은 2000.01.12, 이기석은 2015.02.03 전입으로 조사됐습니다. 두 날짜 모두 현재 말소기준인 2025.12.02보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로, 전입일만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정해 인수액을 계산해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 가격 숫자만 보면 72.7%, 권리 확인 후 판단
한아름1차다동의 연결된 최근 실거래는 2025.12, 52.38㎡, 4층, 206,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균 역시 표본 1건으로 206,000,000원입니다. 현재 최저가 149,800,000원은 이 실거래의 72.7%로, 단순 가격 차이는 56,200,000원입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 · 2025.12 | 52.38㎡ | 4 | 206,000,000원 |
| 감정가 | 55.44㎡ | 3 | 214,000,000원 |
| 현재 최저가 | 55.44㎡ | 3 | 149,800,000원 |
단지 표본의 평균 유찰 횟수는 1.0회이고, 현재 사건도 정확히 1회 유찰 상태입니다. 다만 최근 실거래가 단 한 건뿐이어서 가격 대표성은 제한적입니다. 무엇보다 이 사건은 실질 인수액 자체가 아직 미확정이므로, 72.7%라는 할인율은 권리 확인 전 단계의 표면 가격일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,897,200원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 이정한 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,902,800원 |
배당 계산상 채권액이 확인된 일반 채권은 반영되지 않았고, 이정한의 채권액도 미상이라 배당액 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 점유자 보증금 역시 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 더 내려가도 권리 미상은 사라지지 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 149,800,000원 | 146,902,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 104,860,000원 | 102,591,960원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 73,402,000원 | 71,680,764원 |
⑥ 공매 이력 — 경매와의 교차 확인 필요
등기에는 2024.07.15 공매공고가 부기돼 있고, 2025.03.19 공매를 원인으로 이기석의 9분의 2 지분이 이정한에게 이전됐습니다. 같은 날짜에 기존 압류·가압류 말소 기록도 존재합니다. 따라서 현재 공유물분할 경매의 권리관계를 볼 때는 한국자산관리공사 공매 결과와 현재 등기 상태를 함께 대조하는 것이 중요합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천동여중 북서측 인근의 기존 주거지대로, 소규모 아파트·단독주택·학교·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 308호이며 사용승인일은 1986.02.06입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 폭 6미터 내외, 남측 폭 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 한아름1차다동은 43세대로 연결돼 있으며, 거래 표본은 최근 12개월 1건입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최분순 점유관계 확인. 2000.01.12 전입의 법적 성격, 실제 임대차 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 이기석 점유관계 확인. 2015.02.03 전입 후 2025.03.19 공매로 지분을 이정한에게 넘긴 뒤의 실제 점유 상태와 임대차 존부를 확인해야 합니다.
- 부천시 압류 재확인. 2023.04.18 갑구 5번 압류가 현재도 유효한지, 2025.05.07 말소 기록에 포함돼 실제 말소됐는지 최신 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2024.07.15 공매공고와 2025.03.19 공매 결과가 현재 경매 권리관계에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 실거래는 206,000,000원 한 건뿐입니다. 개별 호수의 층·면적·상태 차이까지 감안해 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 계산. 보증금 또는 기타 인수금액이 확인되면 반드시 낙찰가에 더해 최근 시세 206,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “72.7% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 있다
현재 최저가 149,800,000원은 최근 실거래 206,000,000원보다 56,200,000원 낮습니다. 숫자만 보면 눈에 띄는 할인입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 보고 결론 낼 수 있는 유형이 아닙니다. 최분순과 이기석의 전입이 현재 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이며, 부천시 압류의 현재 효력 역시 데이터상 상충되는 흔적이 있습니다.
따라서 결론은 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인 전에는 보류입니다. 선순위 점유자의 실제 임대차와 보증금, 부천시 압류의 말소 여부를 원문에서 해소한 뒤 매수인 인수가 0원임이 확인된다면 149,800,000원과 최근 실거래 206,000,000원의 차이가 의미를 갖습니다. 반대로 인수할 보증금이나 권리가 확인되면 반드시 그 금액까지 합친 실질취득액 기준으로 다시 시세를 비교해야 합니다.
