인천지방법원 2025타경35259. 부천 원미구 중동 ‘중동대림’ 101동 10층 1001호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 민경희·오지명으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2018.03.08 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 남아 있는 주식회사페퍼저축은행 근저당권과 경기신용보증재단·신용보증기금·근로복지공단 가압류, 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리만큼 눈에 띕니다. 감정가 593,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 415,100,000원입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 578,458,333원, 최신 거래는 617,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.8%로, 이 사건은 ‘낮은 최저가가 인수액 때문에 다시 높아지는’ 유형이 아니라 실질취득액도 415,100,000원으로 유지되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35259 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 3-207 중동대림아파트 101동 10층1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.93㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 민경희 2분의 1 · 오지명 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 415,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사페퍼저축은행 / 254,444,593원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 / 규모 | 2000.08.16 · 중동대림 401세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 11번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 현재 등기상 남아 있는 주식회사페퍼저축은행 근저당권과 세 건의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래보다 낮다
중동대림 전용 84.93㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 578,458,333원이고 최신 거래는 2026.07 617,000,000원입니다. 현재 최저가 415,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 4 | 617,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 5 | 587,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 4 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 13 | 592,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 6 | 588,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 8 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 8 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13 | 579,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 11 | 548,500,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 14 | 580,000,000원 |
| 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 578,458,333원 |
표본의 최저 거래는 548,500,000원, 최고 거래는 617,000,000원입니다. 감정가 593,000,000원은 최근 평균과 비슷한 가격대지만, 1회 유찰된 현재 최저가 415,100,000원은 최근 실거래 범위 아래에 있습니다. 게다가 매수인 인수 추정액이 0원이므로 가격 비교 기준을 최저가와 다르게 잡아야 할 이유도 없습니다. 즉 이 사건의 실질취득액 415,100,000원 자체를 최근 시세와 비교하면 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,551,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 302,400,000원 | 302,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 403,200,000원 | 106,149,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,700,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 87,439,059원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 4,432,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 415,100,000원 가정 시 채권자 총 청구액 848,171,819원 중 408,549,000원이 배당되고, 미배당액은 439,622,819원입니다. 주식회사페퍼저축은행은 106,149,000원을 배당받는 것으로 계산되며 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당 채권들은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있어 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 415,100,000원 | 408,549,000원 | 439,622,819원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 290,570,000원 | 285,702,020원 | 562,469,799원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 203,399,000원 | 199,751,414원 | 648,420,405원 | 0원 |
이 사건에서는 회차가 내려가도 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 감소분만큼 인수액으로 바뀌는 구조가 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 415,100,000원, 2회 유찰 시 290,570,000원, 3회 유찰 시 203,399,000원으로 각 매각가와 동일하게 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 15층 건물의 10층 1001호입니다.
- 입지. 부천시 원미구 중동 소재 부흥중학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 신중동역이 있어 대중교통상황은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 단지·거래. 중동대림은 401세대, 사용승인일 2000.08.16이며 동일 면적 최근 실거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·교육환경 보호구역과 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,921,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 중로각지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 목록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 현장·현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.03.08 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 최신본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 11번 최초 채권최고액 302,400,000원과 11-1 변경등기 287,000,000원의 관계를 원본 등기와 채권계산서로 확인하세요.
- 가격 상한 관리. 최근 12개월 평균 578,458,333원과 최신 거래 617,000,000원, 실거래 최저 548,500,000원을 기준으로 수리비·명도비용 등을 별도 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·명도. 아파트 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 문제는 등기 인수액과 별개이므로 관리사무소 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 돋보이는 1회 유찰 물건
이 사건의 구조는 비교적 명료합니다. 2018.03.08 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액이 보이지 않는 채무 승계 때문에 높아지는 유형도 아닙니다.
가격도 긍정적입니다. 현재 최저가 415,100,000원은 최근 12개월 평균 578,458,333원의 71.8%이고, 최근 실거래 최저 548,500,000원보다도 낮습니다. 다만 임대관계 미상과 을구 11번 근저당 변경등기의 금액 차이는 원본 확인이 필요한 지점입니다. 결론적으로 권리 인수 부담은 낮고 가격 여유는 확인되지만, 점유와 최신 서류 대조를 마친 뒤 접근해야 하는 아파트 경매로 볼 수 있습니다.
