인천지방법원 2025타경35288. 부천시 소사구 심곡본동 ‘뉴밸류’ 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이번 사건의 핵심은 등기부에 남은 후순위 담보권이 아니라 임차인 이은별의 선순위 주택임차권입니다. 이은별은 2019.04.21. 임대차계약, 2019.04.26. 확정일자, 2019.05.03. 점유개시, 2019.05.20. 주민등록을 갖추고 2025.02.25. 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2025.05.23. 이은별의 가압류 140,000,000원이므로, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
다만 현재 회차에서는 상황이 다릅니다. 최저매각가가 185,500,000원이고, 예상배당표상 집행비용 3,397,000원을 먼저 뺀 뒤 임차인 보증금 140,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 다음 회차입니다. 2회 유찰 시 매각가가 129,849,999원으로 내려가면서 매수인 인수액이 12,767,901원 발생하고, 3회 유찰 시 매각가 90,894,999원에 인수액 51,141,111원이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-316 뉴밸류 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 성무로21번길 14-7 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사뉴밸류 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 144,100,801원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 준공 | 2017.05.25 · 뉴밸류 4세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에는 과거 신한은행 근저당이 있었지만, 2017.06.27. 설정된 채권최고액 252,000,000원·368,400,000원의 근저당은 2018.10.11. 해지로 말소됐고, 2018.10.11. 설정된 채권최고액 155,100,000원의 근저당도 2019.05.10. 해지로 말소됐습니다. 2025.09.29. 이지수 명의 채권최고액 202,200,000원의 근저당 역시 2026.01.06. 해지로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 출발점은 2025.05.23. 이은별의 가압류 140,000,000원입니다. 그런데 임차인 이은별의 점유·전입은 각각 2019.05.03., 2019.05.20.으로 이보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 주택임차권등기가 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은별 건물의 전부 · 주거 | 점유 2019.05.03 전입 2019.05.20 | 140,000,000원 | 2019.04.26 배당요구 2025.02.25 | 대항력 있음 우선변제 미배당 시 승계 |
이은별은 보증기관 대위나 승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 140,000,000원 한 건이며 중복 합산할 보증기관 신고도 없습니다. 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되는 계산이라 인수액 0원이지만, 배당액이 보증금에 미달하는 회차에서는 부족액이 그대로 매수인 부담으로 이어집니다.
③ 회차별 실질부담 — 2회 유찰부터 인수 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 185,500,000원 | 97,897,000원 | 0원 | 185,500,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 129,849,999원 | 140,000,000원 | 12,767,901원 | 142,617,900원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 90,894,999원 | 140,000,000원 | 51,141,111원 | 142,036,110원 |
여기서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 실질취득 부담입니다. 현재 회차는 최저가가 임차보증금보다 높아 인수 0원이지만, 2회·3회 유찰 구간에서는 보증금 미배당분이 인수액으로 전환됩니다. 따라서 129,849,999원이나 90,894,999원이라는 표면 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 1. 임차인 이은별 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 이은별 | 140,000,000원 | 42,103,000원 |
| 3. 갑구 3번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 140,000,000원이 전액 배당되는 계산으로 매수인 인수는 0원입니다. 가압류 채권에는 97,897,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 구조이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 주위환경. 부천남초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 3m, 동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 162.0㎡ · 공시지가 1,995,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 인수 0원만 보고 선순위 임차권을 무시하지 말 것. 이번 회차는 전액 배당 가정이라 0원일 뿐, 임차권 자체는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
- 유찰 시 반드시 실질취득액 재계산. 2회 유찰 시 인수 12,767,901원, 3회 유찰 시 51,141,111원이 발생합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·임차권자·가압류 채권자·강제경매 채권자가 모두 이은별로 연결되므로 임대차계약과 보증금 지급 사실을 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부 원문과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 동일 면적 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “현재 0원”과 “선순위 임차권 없음”은 다른 말이다
이 물건은 현재 회차만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 그 이유는 임차권이 후순위라서 소멸하기 때문이 아니라, 185,500,000원의 매각대금에서 선순위 임차보증금 140,000,000원이 전액 배당되기 때문입니다. 임차인은 2019년부터 점유·전입을 갖춘 반면 말소기준 가압류는 2025.05.23.이므로, 권리의 성격 자체는 선순위입니다.
따라서 이 사건은 유찰될수록 단순히 “할인율이 커지는 물건”이 아닙니다. 2회 유찰부터 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오고, 제공 시나리오상 매각가와 인수를 합친 부담은 각각 142,617,900원, 142,036,110원입니다. 여기에 시세 비교자료도 없어 가격 메리트 자체를 검증할 수 없습니다. 현재 회차의 인수 0원은 장점이지만, 선순위 임차권·동일인 권리관계·유찰 시 인수 전환을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
